前言
“负扣税（negative gearing）”常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具，能让你少交几千元的税。在房地产投资上，它也是一个经常被误解的概念之一。
所谓的“gearing”，只不过是借钱（borrowing）的意思。当你借钱去投资的时候，无论投资收益是正、是负，还是零，你都是在“gearing”，也就是负债经营的意思。“negative gearing”当然就是你借钱的成本大于你用这笔钱所得到的投资收益，所以事实上你是在赔钱。
实际上，新的澳大利亚税务局数据显示，创纪录之高的130万名业主正处于亏损状态并为他们的房产投资申报负扣税（negative gearing），远远超过85.6万名在投资物业上收支平衡或盈利的业主的人数。
这些数字描绘了一个房屋租赁市场的图景，房产投资者正在老去，近四分之一的投资者现在超过60岁，并且更广泛的市场部分越来越依赖负扣税。这一数字发布之际，澳大利亚税务专员Chris Jordan警告，由于大量可疑的减免申报，房产投资者被澳大利亚税务局（ATO）列入打击清单，与此同时，负扣税成为一个激烈联邦选举话题。
在最新一批税务统计中，税务局首次提供了房产投资者的年龄和应纳税所得的详细分类情况。税务局的数据还显示，使用负扣税的个人数量与不使用的个人数量之间的差距正在扩大。
为什么要做“赔钱买卖”
许多人要做“negative gearing”这种“赔钱买卖”，是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话，负扣税与养老金供款一样，是唯一可以找到的大笔避税的方法。
财务专家认为，当失业率位于三十年来的最低値，而工资的上涨超过通货膨胀率的时候，负扣税是很诱人的一种方法。
在当下的高利率之下，借钱的成本增加了，不管情愿还是不情愿，许多在物业上投资的人最后都在做“负扣税”。因为借钱的成本在7%-8%之间，而物业的收入可能只有3%。这当然就成了负收益了。
举例来说，即使大部分房产都是负扣税（即是租金收入不足够偿还利息），但仍然享有资本增长的好处，以下例子将作详细说明。实际上，拥有房产还包括其他开销，不过，以下简化例子将集中于支付利息方面。
假设你以440,000澳元购买一套房产，借贷金额为$400,000澳元，利率为7%，即是一年须付28,000澳元贷款利息。假设租金收入为每周430澳元，即是一年有22,360澳元的租金收入。根据以上例子，你须付28,000澳元利息，但租金收入只有22,360澳元，表示一年差额为5,640澳元，但好消息是，房产价值将会随时间提高，如果房产价值上升10%Œ就意味着增加了44,000澳元。
一年后，你须支付5,640澳元利息，而房产价值增加了44,000澳元，表示你的资产比一年前多了38,360澳元。如果再加上其它的可抵扣的费用，如物业管理费、维护开销和折旧等，你能抵税的部分就更多了。这能让你少交许多税。不过，需要注意的是，只有带来收入的开销是可以抵税的，换言之，就是说你的物业必须被租出去，为你带来了租金收入。
风险
负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时，你的损失也可以成倍放大，而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道，你所投资的东西的价格可以涨，但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话，那你就可能遭受“灭顶之灾”。
另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为，只要买了房子，就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的，说不定就得拖欠还款。
财务专家表示，负扣税的投资方法适合那些收入高、有富余的资金的人士。这样即便是他们的物业一时没有租出去，也不会陷于捉襟见肘的境地。
另外，在性格上比较积极主动的人也可以考虑采用这种战略。比如年轻人一想到他们还可以工作二十年，他们可以在这期间将房款付清，就可能会考虑负扣税的策略。
收益更大的人士当然是那些按高税率纳税的高收入人士，特别是夫妻双方收入均高的人士。
万嘉认为，将负扣税作为长期战略，并能轻松应对的人士，最终将有不菲的收益。但如果只着眼于短期的话，想在一、两年之内就发财的话，最好不要采用这种方法。
使用负扣税的一些小秘诀
a. 评估你的财务现状首先确定你自己的想达到的目标。别因为别人这么做过并成功了，你就盲目模仿。你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估，千万别仅仅因为别人这么做过，你就跟着做,一定要寻求专家意见。
b. 做最坏的打算在做出决定之前，先仔细计算自己的现金流，看一看在最坏的情形下，你的资金是否能支撑下去。 有许多年轻夫妻买了投资物业，这时候两个人都有工作。后来有孩子了，妻子可能不工作了，两份收入变成了一份，结果手头的现金就变得紧巴巴的了。与此同时，孩子也要花钱，这就使经济状况更加紧张。
c. 买收入保险进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素，那就是在进行负扣税经营的同时，一定要购买收入保险。这样的话，一旦收入上发生什么问题，保险金就是你的保障。
d. 充分了解负扣税的风险和收益无论你进行任何投资时，都要同时了解收益和风险两个方面，并十分确定地知道，你为了得到这样的收益而愿意承受这样的风险。在你对风险进行了充分的评估之后，你就不再是盲目地投资了，你的决定是在充分掌握各方面信息的基础之上作出的。你知道哪些因素是没有问题的，同时了解哪些地方是可能出问题的。如果你愿意承担事情不顺利时的后果，那么你就可“大胆地往前走”了。
e. 买投资房时选择只付利息的贷款品种如果你已有一份按揭，同时还想再借钱投资于股票或物业市场，那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的，同时你不必立即归还本金。 自住房房贷（home loan）是不可抵税的，所以你的钱都应用来还本金。你应该先将你的自住房房贷还清，然后再将你的投资房贷款转成同时归还本金和利息的品种。
f. 购买会带来长期资本收益的优质物业购买房屋之前，一定要判断好房市周期，这样，你不至于接到“最后一棒”，然后要等许多年才能等到房价再升回来。考虑好增値的可能性有多大，以及你得等多长时间。