那么,这种衰退的周期会持续多久呢?
目前，我看到了着眼于长远的房地产投资者的机会之窗。
这个机会的窗口不是因为房产是便宜的,然而,当你回顾三年的时间,你今天要支付的价格肯定看起来很便宜。
机会之所以出现，是因为消费者信心低迷，许多潜在的购房者和投资者都在观望。
然而，我相信今年晚些时候或明年初，许多潜在买家将意识到利率接近峰值，通胀将见顶，而澳大利亚央行的努力将控制住通胀。
到那时，被压抑的需求将被释放出来，因为贪婪(FOMO)将超过恐惧(FOBE——对提前购买的恐惧)，正如房地产周期的发展总是如此。
我们在2018年底- 2019年初看到了这样的机会，当时对即将到来的联邦选举的担忧阻止了买家进入市场。看看从那以后房地产价格发生了什么。
在全球金融危机结束时，以及2002年科技股崩盘后，出现了类似的机会。历史总是会重演。
消费者信心的转变在房地产业中扮演着重要角色。
当消费者信心较低的时候,这出现在各种指标中,包括:
- 市场上上涨的天数(出售一处房产所需的时间)。
- 物业成交量减少
- 供应商不断提高折扣以满足市场需求
- 拍卖清仓率下降
- 房地产市场高端市场的价格首先下跌。
但随着消费者信心的回升，一旦人们意识到通胀已经见顶，澳大利亚央行不需要进一步加息，这很可能是在2023年的第一或第二季度，我们将看到指标的变化
- 买家会更有信心，重新进入市场。
- 房价将停止下跌
- 更多的卖主会对出售自己的房产感到放心。
- 价格会稳定一段时间，然后慢慢回升
- 媒体将开始报道好消息，而不是试图用房地产世界末日来吓唬我们
在大多数其他经济基本面都很强劲的情况下，糟糕的消费者信心只意味着乌云遮住了太阳。
冬去春来，夏去春来——这一切都将过去，地段好的房产的长期升值趋势将继续下去。
建议是，如果财务状况良好，在其他人观望的时候买入
虽然在调整的市场中购买可能会让人感觉奇怪和违反直觉，但有很多有效的理由证明这是购买的最佳时机，历史一再证明这是正确的。
- 目前竞争比较少。
- 你有更多的时间进行尽职调查和研究。
- 现在是买方市场，你在谈判中占了上风。
但不要试图把握市场时机——这太难了。
不要找便宜的房子——a级的房子和投资级的房子供不应求，但仍然以合理的价格出售。
这些高质量的房产往往比位于较低位置和较低郊区的B级和C级房产更能保值。
不用太过担心
虽然很多地方的房地产价值在这次衰退之前都有20%的增长，但我们必须记住的是，我们的房地产市场上一次达到峰值是在2017年，在许多地方的房价在随后的几年里保持停滞，这意味着从长期来看，平均价格增长是正常的，在过去5年里平均每年约5%。
现在有些人在担心，在想:“澳大利亚的房地产市场会在2022年还是2023年崩溃吗?”
他们听到的是房地产悲观主义者，他们一直在追逐新闻头条，告诉每一个愿意听的人，澳大利亚的房地产市场将会崩溃，房价可能会下跌20%——但看看糟糕的历史记录——他们在过去十年里每年都在预测这种情况，但他们错了。
目前真正影响市场的是消费者信心不足。
是什么推动了澳大利亚的房价?
正如前面所讨论的，澳大利亚没有“一个”房地产市场。
事实上，墨尔本、悉尼、布里斯班等地的房地产市场甚至不止一个。
每个领域的每个市场都是细分的，其中一些细分市场的价格会在未来表现出色，而另一些则不会。
但预测澳大利亚房价并不像看上去那么简单。
中期而言，物业价值将视乎经济复苏对收入、就业、借贷能力和信贷供应的影响程度而定。
一般来说，这可以归结为两个基本的经济概念:供求关系和通货膨胀。
然而，需求中还有一个被称为“支付能力”的次级组成部分，它经常被忽视。
理解这些概念是如何共同影响房地产的，对于一个人相信或怀疑房地产价格是否会上涨至关重要。
在自由市场经济中，当供给高而需求低时，任何商品的价格都倾向于下降。
换句话说，当某物超过足够的数量时，就被称为“买方市场”，因为卖方必须竞争，通常是通过降低价格来吸引买家。
相反，当供应低而需求高时，价格往往会上涨，因为买家会抬高价格以争夺有限的供应。这被称为“卖方市场”。
让我们这样看 ：
- 关于供应，他们不再在最理想的地区建造更多的房地产，讨论的是泥土，而不是建筑。
- 关于需求，澳大利亚有一个商业计划，在未来30年将人口增加到4000万。
现在已经讨论了两个基本的经济概念,然后来看看中长期我国房地产市场的8个关键基础。
1. 人口增长
过去几十年，持续强劲的人口增长一直是支撑房地产市场的主要动力。
澳大利亚的人口每年增长约36万人，这意味着我们每年需要建造约17万至18万套新住宅来容纳所有的新家庭。
在过去的两年里，人口增长停滞不前，但是现在大门已经打开，20多万海外移民将被允许来到我们的海岸，人口增长应该会再次增长。
当然，澳大利亚可能会被视为未来全球的避风港之一。
与此同时，我国首都城市挂牌出售的新楼盘数量正在下降，造成供需失衡。
2. 房源供给
住房供应显然对房价有重大影响:供应不足会给房价带来上涨压力，而供应过剩则会产生相反的影响。
以前在澳大利亚许多地方出现的住宅供应过剩的情况现在已经消失，在图纸上的新的大型开发项目很少。
在我们的首都城市，地段良好的房产供应严重不足，我们正在考虑建造新楼盘或大型公寓大楼需要多长时间，而且由于建筑成本的增加，目前大多数规划中的开发项目在财务上都不可行，这意味着在一段时间内，我们不会出现房地产供应过剩的情况。
3. 房子大小的趋势已经改变
同样在供应问题上，澳大利亚的家庭已经老龄化，很快千禧一代将占据房地产市场的三分之一，他们的家庭趋势是购买小型房产。
更多的一人或两人家庭意味着，我们将需要更多的住房为同样数量的人。
4. 利率
低利率环境使得买家能够以更低的成本借到更多的钱。
正如我们在过去几年看到的那样，这反过来给买家带来了阻力。
买家增多意味着供应难以赶上，失衡就会出现。
在目前的市场上，利率正在快速上升，预计在今年余下的时间里还将进一步上升，但随着澳大利亚央行现在放缓加息水平，利率的峰值已经近在眼前。
5. 租客
在空置率极低的情况下，租金需求的增加将导致租金在未来几年继续上涨。
这将给住房供应带来压力。
很快，40%的人口将成为租房者，部分原因是负担能力问题，但也因为生活方式的选择。
政府没有为这些人提供住宿。这取决于作为房地产投资者。
另一方面，受压的租赁市场将迫使一些潜在买家提前进入房地产市场。
6. 投资者
投资者帮助推动市场情绪和趋势，这对房地产价格产生了连锁反应。
尽管最近利率有所上升，但投资者们还是卷土重来。
一些人被不断上涨的租金和更高的收益率吸引，而另一些人则在利用当前买方市场提供的机会之窗。
更多的投资者意味着更多的买家，这意味着更多的需求与供应。
7. 经济
影响房地产市场价值的另一个关键因素是经济的整体健康状况。
这通常由经济指标来衡量，如国内生产总值(GDP)、就业数据、制造业活动、商品价格等。
总体来说，经济是强劲的，澳大利亚央行正试图减缓经济增长速度，以控制通胀，但目前，每个想要工作的人都能找到工作，这将支撑我们的房地产市场，即使经济在前进中有一点动摇。
8. 债务的可获得性
毋庸置疑，债务的可获得性直接影响着房地产价格的走势。
目前，澳大利亚的银行体系是强大、稳定和健全的。
银行正试图通过蜜月利率交易吸引新客户。
即使少数购房者在财务上承担了过多的责任，也不应该真正担心家庭债务，因为通常情况下，家庭债务掌握在那些有能力承担的人手中。
悉尼房价预测
在新冠肺炎疫情期间，澳大利亚的房价达到了历史新高，其中生活成本最高的城市悉尼位居榜首。
尽管此后悉尼的房价已从峰值回落，但悉尼房地产市场的价格仍令人印象深刻，尤其是在一些最抢手的地区。
毕竟，一些城市的郊区是如此的紧守，以至于可供出售的房产千年一遇，房主持有他们的房子长达20年之久。
在购房者等待他们的梦想房产时，生活方式较好的地区或沿海郊区的需求仍然特别强劲。
目前，香港房价中值为125.7万澳元，较上季度下降6.1%，较上年同期下降9.3%。
房价中值为783,406澳元，本季度下跌3.3%，全年下跌6.8%。
随着市场降温，房屋销售数量下降，过去几个月悉尼拍卖清仓率一直在上升，表明越来越多的买家和卖家在价格上达成了一致。
在悉尼大都会酒店，我们发现战略投资者正在寻求利用目前的机会之窗，而购房者仍在积极寻求升级，把目光从市场中挑出来。
虽然悉尼的房地产价格在今年剩下的时间里可能会进一步下跌，但和我们所有的首都城市一样，悉尼没有一个房地产市场，a级住宅和投资级房地产的需求仍然强劲，它们的表现可能会好于其他房地产，许多房地产的价值保持得很好。
墨尔本房价预测
整个墨尔本的房价在增长阶段上涨了17%，其中房屋价值上涨了21%，单位价值上涨了11%。
自2月份达到峰值以来，房价下降了3%，单位价值下降了1%。
考虑到最近的下跌，自2020年3月新冠肺炎爆发以来，墨尔本的房价上涨了8.6%，约为24200澳元。
随着经济形势降温，房屋销售数量也呈下降趋势，据估计，第二季度房屋销售较去年同期下降18%。
随着买家需求的减少，广告上的供应水平比一年前高出3%，比五年同期的平均水平高出9%。
随着库存的增加，现在的市场状况对买家比卖家更有利，清仓率保持在60%以下，而私人协议销售的市场天数和供应商折扣率趋于更高。
随着库存水平的上升和竞争的减少，买家正逐渐获得一些杠杆。
在墨尔本大都会，我们发现战略投资者和购房者仍在积极寻求升级，把目光从市场中挑出来。
虽然在今年剩下的时间里，墨尔本的房地产价值可能会进一步下跌，但和我们所有的首都城市一样，墨尔本没有一个房地产市场，a级住宅和投资级房地产的需求仍然强劲，很可能会跑赢大盘，许多房地产都保值良好。
布里斯班房价预测
2021年，布里斯班的房价出现了13年来最大幅度的年度上涨，因为该市的房地产市场开始应对新冠疫情引发的无情的房地产需求。
这种千年一遇的房地产繁荣导致近400个郊区加入了百万澳元俱乐部。
即使在澳大利亚其他地区增长放缓的情况下，布里斯班的房地产市场在2022年上半年继续表现强劲。
尽管目前房价已开始从峰值回落，但与澳大利亚其他地区的房价下跌相比，该市场的下跌速度明显滞后。
与悉尼和墨尔本不同的是，整个城市的房价仍远高于12个月前。
截至11月，布里斯班房价中值为817,684澳元，环比下降2.2%，环比下降6.2%。
但与去年同期相比，如今布里斯班的房价上涨了8%。
布里斯班的单价中值为494,785澳元，较上月下降0.9%，环比下降1.2%，但仍较去年同期上涨10.7%。
为什么这个市场如此强劲?
嗯，有大量的国内移民(特别是从维多利亚州和新南威尔士州北部)到昆士兰，澳大利亚人在郊区寻找更实惠的住房。
房地产市场因此繁荣起来。
尽管这个东北部的州仍然是澳大利亚最繁荣的城市之一，但如果你想买房，你会很高兴地听到，与悉尼和墨尔本相比，在布里斯班你可以得到更多的实惠。
目前，Metropole的布里斯班办公室的团队发现，房地产投资者活动非常活跃，特别是在房屋方面，不仅来自当地人，还来自州际投资者，他们认为布里斯班的房地产价格有强劲的上涨空间，租金回报也不错。
然而，昆士兰没有一个房地产市场，也没有一个东南昆士兰的房地产市场，不同的地区表现不同，并可能继续如此。
房子仍然是潜在的购房者的最爱，封锁后需求上升，与去年相比仍然显著上升。
然而，公寓需求一直在下滑，总的来说，昆士兰的公寓是比住房更高的投资风险，特别是由于公寓的大量供应不适合家庭或自住者。
布里斯班很可能是未来几年表现最好的房地产市场之一，但尽管布里斯班的一些地段有强大的增长潜力，这些地段的合适的物业将是非常好的长期投资，而某些子市场应该像瘟疫一样被避开。
我们的Metropole布里斯班团队注意到，随着越来越多的购房者和投资者对房产表现出兴趣，当地消费者信心显著增强。
与此同时，我们也收到了来自州际投资者的更多询盘。
堪培拉房价预测
堪培拉的房地产市场一直是一个“安静的成就”，其房价中位数在澳大利亚所有首都城市中涨幅最大，根据Domain的房价报告，仅一年内就上涨了25.5%，一季度上涨了3.7%，达到了新的10.15万美元的中位数。
这意味着，在6月份的这个季度，房价每天上涨了近1054美元，总涨幅达到9.6万美元。
Domain的报告解释说，这是近30年来最急剧的价格上涨。
内北部、内南部和沃登谷的中位数房价现在都在七位数以上。
但由于近年来的开发热潮包含了房价，房价的增长一直较为克制，尽管房价正在接近历史高点，较6月份第四季度温和增长1.8万澳元(增幅3.6%)，至504,217澳元。
有趣的是，自疫情以来，堪培拉的房价上涨了30.9%，单价上涨了9.4%，是澳大利亚所有城市中涨幅最高的。
珀斯房价预测
珀斯的房价在6月份上涨了0.4%，这是资本收益率连续第二个月下降。
此前,珀斯的经济增长速度出现了短暂反弹,与重新开放的国家边界相一致,但它看起来就像珀斯市场再次与国家趋势一样,失去了一些蒸汽。
广告上的房屋库存仍然极低，并且随着购买活动的持续高涨，呈下降趋势，这意味着整个珀斯市场的销售状况依然强劲。
这得益于快速的销售时间，因为房屋平均只需18天就能售出，尽管如此快速的销售时间是在贴现率小幅走高的情况下出现的。
珀斯的住宅中值为558,600美元，仍然是所有首都城市中最低的，住房负担能力的挑战比其他首都要小，这可能有助于使珀斯的房地产市场免受更大的低迷影响。
珀斯与世隔绝，经济过度依赖采矿业，这意味着许多潜在的购房者会考虑搬到别处发展事业。
但西澳大利亚的房地产价格诱人，并不意味着投资者应该跳进珀斯的房地产市场——澳大利亚其他地区有更好的机会。
问题是西澳大利亚的经济过于依赖一个行业——采矿业，而采矿业在很大程度上依赖中国，这对西澳大利亚的房价产生了直接的连锁反应。
如果西澳州经济不进行结构性改革，它就不太可能提供大量高薪工作岗位，也不太可能大幅提高人口增长率，从而在中长期内继续推动强劲的房价上涨。
霍巴特房价预测
霍巴特是投机房地产投资者的宠儿，也是2017-8年度表现最好的房地产市场，但自那以后，霍巴特的房地产增长放缓。
强劲的需求和疲弱的市场供应支撑了霍巴特的房价。
在这里，我们收集了塔斯马尼亚州房地产价格的最新数据。
阿德莱德房价预测
阿德莱德继续成为澳大利亚最强劲的首都城市住房市场。
在整个增长周期中，阿德莱德的房价上涨了44%，住宅中位价增加了约19.7万澳元。
这一增长主要集中在房地产市场，而不是住宅单元。截至目前，住房价值上涨了48%，而住宅单元价值仅上涨了23%。
推高价格的一个关键因素是广告上的供应持续短缺。
然而，阿德莱德房地产市场现在已经加入了澳大利亚其他地区的房地产放缓行列，上个月下跌了0.2%，但自2020年3月疫情开始以来仍上涨了44.2%。
澳大利亚房地产市场的长期前景(2025-2030年)
在2020-21年的繁荣时期，澳大利亚大部分地区的房价上涨了20%以上，负担能力开始产生影响，特别是在社会经济水平较低的地区和我们的两个大城市。
正如我已经说过的那样，我们的住房市场将会是分散的，因为某些人口群体会发现，在工资跟不上通货膨胀的情况下，由于通货膨胀和更高的租金或更高的抵押贷款成本而导致的生活成本上升，会阻止他们进入房地产市场或严重限制他们的借贷能力。
目前，澳大利亚约有2600万人口，预计到2030年，澳大利亚人口将增至2900万。
这意味着将有300多万人需要居住，这将支撑我们的房地产市场
在2021年初，政府发布了代际报告(IGR)，以帮助澳大利亚和企业规划未来40年。
IGR预计，到2060-61年，澳大利亚人口将达到3880万，尽管这比之前的预测略低——因为新冠肺炎减缓了发展速度——但这仍然意味着澳大利亚人口的增长速度预计将超过大多数其他发达国家。
尽管预计人口减少，但这些趋势确实是巨大的。
想想看，自从欧洲人在澳大利亚定居以来，澳大利亚用了200多年的时间才达到今天的2550万人口。
但在未来40年，我们的人口将增加约1330万人。
换句话说，它将增加超过50%!
更糟糕的是，目前每个家庭有2.5人，但IGR预测，未来每个家庭的平均人数将会减少一点，这意味着我们将需要比目前多三分之一的房地产。
为了应对从现在到2061年的预计人口增长，我们很可能需要每两栋现有房产建一栋新房产。
所有这些都意味着我们的生活方式将发生巨大变化，城市规划者将努力应对这种增长。
因此，当我们考虑澳大利亚未来五年的房地产预测时，我们必须考虑到人口增长将如何影响房地产投资选择。
以及有战略眼光、知识渊博的投资者将如何在不断变化的趋势中获利。
我们对澳大利亚房地产市场的预测是，将会有更多的高层公寓大楼出现，不仅在中央商务区，而且在我们的中环郊区。
事实上，我们已经开始看到这一点了，尤其是在墨尔本和悉尼。
我们还预计会有更多的中密度住房，特别是联排别墅将是一种流行的居住方式，在更紧凑的地块上使用现代化的大型住房。
试图预测房地产价格的走势是愚蠢的，因为没有人真正知道通胀和利率将会发生什么。
但我们可以看到的是，随着越来越多的人想住在澳大利亚的大型首都城市(特别是那些靠近CBD或水域的地方)，那里会有更多的海牛，这种稀缺只会推高房地产的价格。
其他我经常被问到的问题
澳大利亚是否存在房地产泡沫?
这个问题去年经常被问到，当时我们正处于房地产热潮中，一些所谓的“专家”警告说，我们可能处于一个即将破裂的房地产价格泡沫中。
但是，房地产繁荣和价格泡沫之间有着巨大的区别。
泡沫总是会破裂，当泡沫破裂时，房价最终会比开始时低得多。
另一方面，房地产繁荣最终会随着偶尔的小幅价格调整而失去动力，随后是长时间的几乎没有增长。
问题是它们一开始看起来都一样。
那么繁荣和泡沫之间的区别是什么呢?
是买家的类型导致了增长。
当房价上涨时，投资者的购买需求就会增长，房价上涨得越多，投资者就越想购买房产。
尽管价格上涨，但自住房的繁荣仍会发生，而且价格上涨得越多，需求就越放缓，然后随着价格变得难以承受而停止。
只有投资者主导的繁荣才会变成泡沫。
投资者主导的繁荣可能会变成泡沫，因为投资者不像自住者那样买房居住。
利润是他们唯一考虑的，害怕损失是他们唯一关心的。
这意味着，当房价增长放缓或停止时，投资者开始把他们的房产放到市场上，并试图出售。
当待售房产数量超过买家需求时，价格就会开始下降。
随着越来越多的投资者试图卖出，由于没人想买，恐慌开始出现，泡沫破裂了。
那么，我们是否处于房地产泡沫之中?
不
因为2020-21年的房地产繁荣是买家利用极低的利率和政府激励措施的结果，这些措施旨在让我们的经济在放缓中维持下去。
这些人主要是自住型购房者，他们希望升级现有的房产，甚至是那些希望比原计划更早购房的人，以利用较低的借款成本。
这不是投资者主导的投机泡沫。
业主自住繁荣只是放缓了，当这种繁荣结束时，价格不会暴跌，因为购买的房产现在是人们的住房。
当买家需求结束时，就没有卖出的动力了。
只有那些因为个人、家庭或商业原因真正需要搬家的房主才会这么做。
房地产繁荣随时随地都可能发生，只要住房需求超过供应，但只有投资者主导的繁荣才会变成泡沫(但通常不会)。
我应该现在买房还是等到2023年或2024年?
对于正在阅读这篇文章的一些人来说，2023年绝对是你考虑买房的最糟糕时机。
有加息的影响，持续不断的媒体报道预测房地产价格下跌和即将到来的房地产崩盘(顺便说一句，这是错误的)，以及全球地缘政治紧张局势。
事实上，对一些人来说，今年继续购买房产可能会让他们的财务陷入困境，不仅是现在，而且是未来很长一段时间。
但现实情况是，对投资者来说，买房没有“最好”或“最坏”的时机。
房地产投资是一个过程，而不仅仅是一个事件。
所以，与其只是谈论在2023年出去买房，或者如何把握市场时机来最佳地购买房产，不如考虑投资的最佳时机是当你已经万事俱备、符合你的财务状况和长期计划的时候。
这意味着你有:
- 一个战略性的财产计划，让你知道你的方向，以及你需要做什么来实现你的财务目标，
- 建立正确的所有权结构，保护你的资产，合法地减少你的税收，
- 一个稳健的财务策略，为你在不时之需时提供缓冲，为你赢得时间
在澳大利亚买房值得吗?
就资本增长而言，它可能没有加密货币或股票的速度，但就长期提供持续的结果而言，澳大利亚房地产是一项令人惊叹的投资。
随着时间的推移，澳大利亚的房地产市场一直在取得成效。
事实上，在澳大利亚的房地产繁荣中，有5个澳大利亚城市进入莱坊(Knight Frank)的2022年全球优质房地产价格涨幅前20名。
国际房地产咨询公司莱坊发布的2022年第一季度全球黄金城市指数显示，由于房地产价格强劲增长，黄金海岸成为澳大利亚顶级房地产市场。
香港以每年19.3%的涨幅排名第七。
悉尼紧随其后，以16%的涨幅排在第9位，布里斯班和珀斯分别以11.3%和11%的涨幅排在第12和第13位。
墨尔本也以10.9%的年增长率跻身前20名，排名第14。