最新的2023年房价预测 —— 未来一两年，我们的房地产市场将会怎样?
这是人们常问的一个问题，因为房地产市场已经从2020 -21年经历的一代人一遇的房地产热潮过渡到房地产周期的调整阶段，最好的描述是多速度。
虽然澳大利亚房地产市场总体上处于低迷状态，但并非所有的房地产市场都受到了同样的影响。
每个州都处于自己的房地产周期阶段，在每个首都城市都有多个市场，一些地方的房地产价值下降，另一些地方的房地产价值停滞不前，甚至有几个地方的房地产价值仍在上升。
在经历了大幅升值之后，该地区住宅价值的下跌正在赶上首都城市。
我们进入房地产周期下一阶段的速度比一些人预期的要快，这是由于澳大利亚央行(RBA)对通胀意外强劲飙升的反应，导致更早、更激进的利率收紧周期向前推进。
虽然这在很大程度上是由于离岸因素，这些因素有望随着时间的推移而缓解，但通胀的高起点和国内劳动力市场的紧张意味着澳大利亚央行正在积极调整利率，将利率从COVID – 19的“紧急”低点提高到更“正常”的水平。
这导致许多评论员警告说，我们将面临一场房地产市场崩盘
并不认同，稍后会解释原因，但首先让我们看看房地产市场到底发生了什么
澳大利亚的房地产价值正在发生什么
下表显示了疫情以来澳大利亚各地住宅价格的变化。
正如你所看到的，虽然我们的首都城市的价值大幅增长，但区域房地产市场在上一次房地产热潮中表现得甚至更好。
但现在我们正处于房地产周期的调整阶段，总体房地产价值比峰值低了6%。
这不会是房地产市场崩盘吧?
这是一次有序的调整，在澳大利亚各地的房价都走在了前面之后必然会发生。
让我们从图形上看一下
与此同时，我们正在经历一场租金危机，空置率处于历史低位，租金不断上涨。
利率当然在上升，但这只是影响房价的众多因素之一。
房地产市场要“崩溃”，就必须有大量被迫卖家，而交易的另一方没有人购买他们的房产，这意味着他们不得不以非常大的折扣出售自己的房产。
记住，卖房者也是买房者——他们必须住在某个地方，而被迫出售和放弃他们的房子的唯一原因是他们无法继续支付抵押贷款。
这种情况发生在:
- 失业水平很高——今天任何想要工作的人都能找到工作。
- 抵押贷款成本(利率)急剧上升——尽管利率上升，但它们会回到几年前大流行之前的水平，那时借款人可以应付。
当然，我们的房地产市场接下来会发生什么，部分取决于进一步收紧利率的速度和程度，但正如你将在下文看到的，我们的房地产市场仍有许多积极因素支撑，这意味着房地产悲观主义者所预测的房地产崩盘不太可能发生。
从最近的历史中我们知道，无论是银行、政府还是澳大利亚央行都不希望看到房地产市场崩盘，他们宁愿支持抵押贷款持有人，也不愿接管他们的房屋。
澳大利亚住宅房地产市场的总价值在2021年以有记录以来最快的年度速度增长后，目前已达到9.7万亿美元。
到2021年，住宅房地产价格上涨了23.7%，这意味着仅在一年时间里，房地产所有者的财富总值就增加了2万亿澳元!
尽管许多房主和房地产投资者承担了更多的债务，但澳大利亚所有未偿还贷款与所有住宅房地产的比率总计为2.1万亿澳元——在其他方面，“整体”澳大利亚住房市场的贷款价值比非常低(23%)。
澳大利亚房地产市场预测
一些潜在的买家在问:
那么，既然繁荣已经结束，房地产市场会在2023年崩盘吗?
他们显然一直在听那些长期看空头的话，他们不断告诉任何愿意听的人房地产市场将会崩溃，但他们年复一年地做出同样的预测，过去是错误的，这次也将是错误的。
你可能也读过那些预测——所谓的房地产价值将下降10%到15%。
事实上《澳大利亚金融评论》最近刊登了一位受人尊敬的专栏作家的标题，他在这里说的不是市场的某个特定部分，而是“澳大利亚房地产市场”。
事实是这种规模的下跌以前从未发生过。
在上世纪90年代的经济衰退期间，在全球金融危机期间，在2017-18年的信贷紧缩期间，都没有。
澳大利亚房地产市场整体最严重的滑坡发生在2016- 2017年的信贷紧缩之后，当时人们对2019年大选前拟议的负扣税改革感到担忧。
而在2017年12月至2019年6月期间，从峰值到低谷的跌幅为9.9%。
考虑到目前的经济状况，我们的金融健康状况和房地产市场，没有可信的理由认为现在应该发生这种程度的下跌。
当然，我们正在经历一场房地产市场的调整——它始于今年年初的悉尼和墨尔本——现在正在全国范围内蔓延，但不会出现房地产市场崩盘。
但正如你所见，从下图中可以看出，多年来，与之前的价格涨幅成比例，房地产的繁荣程度很大，而随后的低迷程度较小。
澳洲联储经济预测
在11月的货币政策声明中，澳大利亚央行上调了对通货膨胀和失业率的预测，并下调了对澳大利亚经济增长的预测。
澳大利亚央行预计，通货膨胀率将在2022年第四季度达到8.0%的峰值(高于此前预测的7.8%)，2023年和2024年分别放缓至4.7%和3.2%。
澳大利亚央行预计，通货膨胀率将在2022年第四季度达到8.0%的峰值(高于此前预测的7.8%)，2023年和2024年分别放缓至4.7%和3.2%。
澳大利亚央行保留了选择权，称:
“未来加息的规模和时间将继续取决于即将公布的数据以及美联储对通胀和劳动力市场前景的评估。”
现金利率到底会涨到多高仍然是一个有争议的问题。
澳大利亚储备银行(RBA)从5月开始上调官方利率，自6月以来连续两次加息，但最近两次加息均为0.25%。
然而，利率可能会继续上升一到两次，以抑制通货膨胀，澳大利亚央行最密切关注的核心指标预计将在12月达到6.5%的峰值。
由于经济增长预期放缓，澳大利亚央行上调了失业率预期，目前预计失业率将攀升至4.5%。
在堪培拉议会委员会(堪培拉Reserve Bank)议会委员会前,菲利普·劳(Philip Lowe)表示,如果房价下跌,房价下跌10%,他不会感到惊讶。
现在，这个预测远没有那些永续地产悲观主义者所做的那么可怕，在我看来要现实得多。
事实上，我们可能已经走到一半了。
Lowe博士表示，澳大利亚央行没有明确预测房价，他指出，房价在过去两年上涨了25%:他表示，这是“一个非常非常大的增长”。
我不会感到意外(这不是一个预测)，但如果房价累计下跌10%，我也不会感到意外。
即使他们这么做了，他们在过去3年里仍上涨了15%
我们不想预测房价，因为这非常非常困难，但随着利率进一步上升，他们会进一步上升，我预计住房市场会有更多的热量流出，价格会进一步下降。”
Lowe博士补充说，澳大利亚的住房负担能力问题不应归咎于央行:
“澳大利亚人不得不为住房支付高价的事实与长期的(利率)无关。
是我们作为一个社会所做的选择导致了我们的高房价。” Lowe博士说。
他说:“高房价不是来自于高建设成本，而是来自于我们每个住宅的高土地成本。”
“为什么我们的土地成本这么高?因为我们对税收的选择，对分区和城市设计的选择。
“事实上，我们大多数人都选择住在美丽的沿海城市。
我们想要一块地。
我们不想生活在高密度的环境中，我们选择在交通方面投资不足。
“所有这些事情要么减少了位置良好的土地的供应，所以我们有高地价，这就导致了高房价。利率影响了周期，但不是结构性的。
那么，利率还会上升多少呢?
澳大利亚央行最近一次加息后，澳大利亚四大银行的经济学家对前景的看法不一:
- CBA预测现金利率峰值为3.1%
- 澳大利亚央行认为利率将升至3.6%
- 西太平洋银行和澳新银行都认为利率将达到3.85%的峰值
抵押贷款压力呢?
澳大利亚央行最近的模型显示，如果澳大利亚央行的现金利率再上升1%至3.60%，总体而言，大多数可变利率抵押贷款家庭很可能有能力管理更高的最低贷款偿还额。
分析表明，澳大利亚家庭应该能够经受住澳大利亚央行3.6%的现金利率，而不会引发任何金融稳定方面的担忧。
现金利率是否需要达到这一水平，当然将取决于通胀前景以及家庭对加息的反应——他们会在多大程度上消耗累积储蓄缓冲和/或减少实际消费。
- 家庭将通过减少储蓄缓冲，或削减实际非必要消费，来满足更高的最低抵押贷款偿还额。
- 95%的自住可变利率借款人仍将面临自由现金流的减少，大约50%的借款人将面临这种减少。
- 从好的方面来看，很明显，大约一半的可变利率自住业主家庭有较大的缓冲——55%的家庭即使在最低还款额更高的情况下，也不会在至少两年内耗尽缓冲，如果他们选择维持非必要的支出。
- 不利的一面是，如果它们保持当前的非必要支出水平，30%的银行将在6个月内耗尽缓冲，并提高最低偿还额。
媒体充斥着关于抵押贷款压力的故事,它引领着“消极的nellies”的规则,这将导致被迫销售,并压低我们的房地产市场。
然而，这是不可能的，原因如下:
- 利率最终只会比大流行之前略高，而且我们当时没有受到抵押贷款压力的困扰。
- 银行一直很保守，过去几年借贷的人都对其可用性进行了检查，假设利率不会上涨3%，也至少会上涨2.5%。
- 澳大利亚人已经在他们的抵消账户中建立了一个可观的储蓄基金，超过一半的抵押贷款持有者已经提前好几个月支付了抵押贷款。
- 一半的澳大利亚房主完全没有债务，而大多数在过去几年里购买房产的人已经拥有可观的股本，投资者获得了更高的租金，而房主获得了更高的工资。
- 我们的经济正在强劲增长，任何想要工作的人都能找到工作——当失业率攀升，人们无力支付抵押贷款时，通货膨胀和高利率是一个令人担忧的问题，但目前情况并非如此。
- 澳大利亚住宅房地产市场太大而不能倒闭——银行都不希望房地产价格下跌——这真的不符合它们的利益。
- 我已经解释了澳大利亚央行在2022年10月的模型，该模型显示，大多数澳大利亚家庭应该能够经受住澳大利亚央行3.6%的现金利率，而不会引起任何金融稳定方面的担忧。
Andrew Wilson博士的房地产市场预测
Andrew Wilson博士认为悉尼和墨尔本的房地产市场正在“寻找底部”。
他的最新数据显示，与上月相比，悉尼10月份挂牌出售的成熟住宅的要价保持稳定，这比9月份0.5%的下降有所改善。
其他所有首都的房价中值都在10月份上涨，阿德莱德上涨3.0%，珀斯上涨0.9%，墨尔本上涨0.4%，布里斯班上涨0.3%。
阿德莱德和布里斯班的房价仍明显高于2021年10月的记录，分别上涨了20.9%和18.8%。
珀斯的年度房价上涨了9.1%，而墨尔本仅上涨了1.7%。
然而，与2021年10月相比，悉尼的房价现在下降了0.5%。
10月份，挂牌出售的成熟资产的要价出现了全面的积极结果，所有资本都报告了当月的正增长。
另一个市场情绪正在改变的迹象是拍卖清仓率的上升，这是买卖双方情绪的一个很好的及时指标。
对房地产市场的负面影响
当然，我们的房地产市场正面临一些阻力，包括:
- 消费者信心受到严重打击，这影响到我们的房地产市场，买家变得更加谨慎，许多人采取观望态度，而卖家的信心则更加脆弱。
- 对通货膨胀加剧和生活成本压力的担忧让许多购房者望而却步
- 利率上升降低了借贷能力
- 关于经济未来的不确定性，关于海外经济衰退的讨论，持续的地缘政治问题，股票市场的下跌打击了买卖双方的信心
- 支付能力问题将限制许多买家:允许借款人支付更多贷款的低利率已经在整个体系中发挥了作用。
现在，房地产价值比本轮周期开始时高出了20% – 30%，而对大多数澳大利亚人来说，工资增长充其量是温和的，按实际价值计算是最低的，这意味着普通购房者口袋里不会有更多的钱来为他们的房子支付更多的钱。 - 被压抑的需求正在减弱:尽管许多买家在过去几年里因为新冠肺炎推迟了他们的购房计划，但有很大一部分人已经采取了行动。买家和卖家只有这么多，所以我们可以预计，在2022年，打算买房的人会更少。
- FOMO(害怕错过)已经消失了:买家变得更加谨慎，在做决定时要花时间。这与去年很多人走捷径进入市场形成了鲜明对比。
强劲的基本面支撑着我们的房地产市场
它们包括:
- 可供出售的优质房产数量不足，实际上也没有可供出租的房产
- 国际移民正在增加，这将增加对住房的需求。
- 几乎没有新的建设项目在进行中——我们没有建造足够的住宅，而且在劳动力短缺的情况下，建筑成本不断增加，这意味着新项目的最终价值需要提高20%，才能使开发商在财务上可行。
- 我们的经济仍在增长，失业率处于历史最低水平，这意味着任何想要工作的人都能找到工作(因此他们将有能力偿还抵押贷款)。
- 工资开始增长
- 家庭资产负债表状况良好——我们有2500 – 2600亿美元的“自然缓冲”，全国总储蓄有2500 – 2600亿美元，其中大部分存在冲销账户。
- 许多借款人提前偿还了抵押贷款——联邦银行(Commonwealth Bank)首席执行官马特•科明(Matt Comyn)最近表示，他们四分之三的贷款大约要提前两年偿还。
- 我们有一个强大的银行体系，在贷款标准方面一直很严格，这意味着不良贷款很少。
- 政府仍有鼓励首次置业者入市的优惠措施。
2023年的房地产市场前景如何?
过去几年的情况已经告诉我们，预测房地产趋势有多么困难，但在这里，我将分享一些对2022年及以后的房地产趋势的预测。
1. 房价进一步下跌
我们看到首都城市和澳大利亚地区的房价都在下跌，但下跌的速度正在开始放缓。
我们的房地产市场是分散的，没有一个悉尼的房地产市场，也没有一个墨尔本的房地产市场。
市场中的市场——有位于远郊、中环郊区、内郊和中央商务区的住宅、公寓、联排别墅和别墅单元。
它们的行为都不一样。
但总体而言，我们的市场正在受到影响，部分原因是消费者信心下降(澳大利亚央行希望降低我们的热情，以抑制通胀)，还有很大一部分原因是支付能力问题。
简而言之，买家需要更多的钱来购买房产，但当利率较低时，他们无法借到尽可能多的钱。
不断上升的通货膨胀和生活成本意味着存款更难存起来。
所以很容易看出我们为什么会进入低迷期
但是等等，还有更多。
新上市房屋数量的下降——新进入市场待售的房屋减少了市场的一些压力，同时由于对利率上升、通货膨胀和房地产价值未来的担忧，消费者和购房者信心下降，支出也从商品转向了服务。
2.仍有许多人对买房感兴趣
虽然影响物业价值的因素很多，但推动物业价格上涨的主要因素是消费者信心、信贷供应、低利率、经济增长和有利的供需比。
下图显示，购房者和投资者仍在获得财务批准，这意味着他们打算购买房产。
正如你所看到的，最新数据显示，上个月批准了280亿美元的融资，这意味着他们的新买家拥有超过300亿美元的预算。
现在正处于房地产周期的低迷阶段，当然，许多房地产的价值将在未来一个月下降——但这只是短期的。
房地产市场仍有一些强劲的地方，A级住宅和投资级物业仍然卖得很好。
这有点像把一只手放在一桶热水里，另一只手放在一桶冷水里，然后说“平均来说我感觉很舒服”。
然而，战略投资者并没有被这个周期的阶段所影响，他们明白房地产是一个长期的游戏，他们更关注价值的长期上涨，而不是短期的下跌。
随着澳大利亚央行继续其快速紧缩周期以抑制通胀的上升，价格很可能会继续小幅下跌。
虽然固定利率已经大幅上升，但现金利率的大幅上升现在正渗透到可变抵押贷款利率，显著提高了最低偿还额，并降低了借款能力。
另一方面，移民的回归、失业率的下降和工资的上涨，以及出口的增加和强劲的经济都将是支持因素。
3.我们的房地产市场将是碎片化的
最近的房地产繁荣非常不寻常。
全国各地几乎所有类型的房产都大幅升值。
未来，我们的房地产市场将更加分散。
如果仔细思考，某些人群会发现，在工资跟不上通货膨胀的情况下，由于通货膨胀、更高的租金或更高的抵押贷款成本而导致的生活成本上升，要么阻止他们进入房地产市场，要么严重限制他们的借贷能力。
这将对低端物业市场造成负面影响，因为许多首次置业者会竭尽全力借钱，在利率上升或当他们的固定利率贷款转为浮动利率时，他们将难以偿还按揭贷款。
换句话说，低端房地产市场的资本增长将几乎没有动力
这就是为什么只会投资当地收入增长快于全国平均水平的地区。
这些往往是“成熟的富人区”或中产阶级化的郊区。
在这些地方，当地人有更高的可支配收入，有能力也有可能准备好支付溢价来住在这些地方。
这些地段中有许多是我们首都城市的内环和中环郊区，随着这些富裕群体的搬进，这些郊区正在士绅化。
这些郊区的住宅和联排别墅有很大的投资机会
4.购房者的房地产需求将持续下去
去年，当澳大利亚各地的房价飙升时，媒体不断提醒我们，我们正处于房地产繁荣时期。
结果是情绪高涨，FOMO(害怕错过)成了澳大利亚房地产市场的普遍主题。
现在，我们的房地产市场的整体增长已经放缓，正如我们前面所讨论的，买家变得更加挑剔。
然而，A级住宅和投资级房产市场上的买家仍多于待售房产的数量，这将支撑这类房产的价值继续向前发展。
当然,一些可自由流动的买家现在已经走出了市场,但人们仍然在结婚,另一些人正在离婚,有些人在生孩子,他们通常需要新房,所以我们的房地产市场将继续保持下去。
5. 投资者将继续进入房地产市场
他们还会挤掉首次购房者。
随着租金上涨和首次购房者的比例下降，具有现实的长期关注的战略投资者将重返市场。
尽管2021年市场上有许多首次购房者(FHBs)，这是受到了向他们提供的许多激励措施的推动，但现在，随着房地产投资者重新进入市场，来自FHBs的需求正在减弱。
当然，在过去几年里，投资者的贷款一直很低，但随着利率处于历史低位和贷款限制的放松，投资者卷土重来。
上个月批准的投资者贷款略有下降，但上个月总共批准了93亿美元的新贷款。
6. 邻里关系将变得更加重要，人们将为待在合适的邻里关系支付额外的费用
如果说冠状病毒教会了我们什么的话，那就是在正确的社区居住在正确类型的房产的重要性。
现在，我们已经走出了新冠肺炎的阴霾，人们纷纷转向优质物业，并越来越强调宜居性。
随着他们优先考虑的事情发生变化，一些买家将愿意多花一点钱购买具有“流行病需求”、空间和安全性更高的房产，但满足这些新发展需求的不仅仅是房产本身——“宜居”的地段也将发挥重要作用。
在我们新的“新冠肺炎常态”世界中，人们将为能够在离家20分钟车程、骑自行车或步行的范围内工作、生活和娱乐支付额外费用。
他们会寻找购物、商业服务、教育、社区设施、娱乐和体育资源，还有一些工作都在20分钟车程内。
这些社区的居民现在已经开始欣赏在街上活动的能力，参与社交活动，支持当地的企业，参与当地的学校，享受当地的公园。
澳大利亚首都城市的许多内郊区和部分中郊区已经通过了20分钟的邻里测试，但很少有远郊能够通过，因为那里的发展密度较低，社区的多样性较低，公共交通也较少。
“邻里关系”对房地产投资者也很重要，原因如下。
简而言之，这一切都与资本增长有关，而我们都知道资本增长对于投资成功至关重要，或者只是为了通过房屋价值创造更多的储存财富。
当然，总有机会通过翻新你的房产或在买得好的时候赚快钱来增加价值。
但这些都是一次性的，如果你的房子不在正确的位置上，就不会产生长期的影响，因为你不能改变或升级位置。
这一点很关键，因为我们知道，一个物业80%的性能取决于它的位置和它的邻居。
事实上，在过去的十年中，一些地区的表现甚至超过了其他地区的50% -100%。
在未来，由于目前的环境，人们很可能会更加重视社区和内环和中环郊区，那里将会有更多富裕的住户和租户居住。
这些便利设施齐全的“宜居”社区是资本增长将超越的地方。
如何识别这些位置?
是什么让一些地方比其他地方更受欢迎?
很大程度上与人口统计学有关——那些正在士绅化的地区，那些注重生活方式的地区，以及那些有抱负的富人想要居住的目的地将会表现得更好。
众所周知，富人不喜欢旅行，他们准备好了，也负担得起住在郊区的生活方式和步行得分高的地方的特权，这意味着他们可以很容易地获得他们需要的一切。
因此，生活方式和目的地郊区在步行或开车20分钟内就能获得大量便利设施的地方，未来可能会有更好的表现。
因此，如上所述，这些领域将获得溢价。
与此同时，许多这样的郊区将会经历中产阶级化——这些郊区的收入将会增长，因此会提高人们的购房能力，并为房产支付更高的价格。
7. 租金价格将强劲上涨
澳大利亚正在经历一场租金危机。
在空置率极低的情况下，租金需求的增加将导致租金在未来几年继续上涨。
随着我们的国际边界进一步开放，这将进一步增加对租赁住房的需求。
仔细想想当人们刚搬到一个国家或地区时，大多数人会先租房。
此外，当外国学生回国后，我们将看到靠近教育设施和CBD的公寓租金压力增加。
SQM Research的上表显示，澳大利亚只有大约3.3万套空置房产——20万新移民会住在这里吗?
由于住房租金上涨将给许多租户带来负担能力问题，公寓租金也将在2022年上涨。
8. 迁移将恢复
去年，许多澳大利亚人摆脱了每天需要前往CBD办公室的限制，也厌倦了被封锁在南部各州，向北迁移到昆士兰州东南部。
现在澳大利亚的内部边界已经开放，受昆士兰更实惠的住房和公认的生活方式优势的推动，北部移民很可能会持续到2022年。
除了就业增长、举办奥运会的长期利益和额外的基础设施建设，这意味着澳大利亚的这个地区看起来特别积极。
不仅如此，海外移民也恢复了，给我们的住房市场带来了额外的压力，特别是在市中心地区和学生校园附近。
最近，澳大利亚总理安东尼·阿尔巴内塞增加了新技术移民的配额。
9. 房地产周期将由升级者主导
目前的房地产和经济环境，加上一两年与新冠疫情相关的封锁给我们许多人留下的伤疤，意味着澳大利亚人正在寻求升级他们的生活方式，这是我们在未来几年将看到更多的情况。
事实上，在这个房地产周期中，我们可能会更多地看到四种关键类型的“升级者”。
- 租客升级到更好的租赁公寓——许多租客不再乐意住在小而肮脏的公寓里，由于许多地区的出租公寓供过于求，他们抓住机会升级他们的住宿。其他设法存下一笔押金的租客正在利用现有的许多激励措施，成为第一批购房者。
- 房主升级到更大、更好的房子——由于利率仍然相对较低，许多现有的房主正在升级他们的住宿，到更好的社区更大的房子。事实上，最近的一项调查显示，三分之一的房主打算在未来五年内出售他们的房子。
- 小户主们正在升级他们的生活方式，从大烟雾中搬到澳大利亚偏远地区，而更多的澳大利亚人正在通过搬到更好的社区来升级他们的生活方式。正如上面提到的，他们喜欢这样一种想法:美好生活所需的大部分东西都近在咫尺。
- 婴儿潮时期出生的人正在降级——许多婴儿潮时期出生的人正在寻求升级他们的住宿，从他们旧的、旧的家庭住宅搬到适合家庭居住的大公寓或联排别墅。但他们并不是在寻找海洋或树木的变化，他们渴望住在离家人和朋友近“20分钟”的社区。
10. 我们的经济和就业将保持强劲
当然，澳大利亚央行想要稍微降低我们的支出以降低通货膨胀，但尽管如此，我们的经济将保持增长(尽管有点慢)，失业率将保持在低水平，因为随着我们的经济增长，将创造许多新的就业机会。