首先，墨尔本市场到目前为止价值下降5-10%，这是在经历将房产价值整体推高60-100%的增长周期之后才出现的下滑。许多澳大利亚人在这整个周期内拥有房产，因此依旧是从中充分获利。针对于所谓的专业人士流传的房价将进一步下挫40%的言论，在当前市场绝对不可能出现的。支持澳大利亚房产价值基本面依旧稳健，我们目前看到的是持续稳定增长之后的调整。

企业家John McGrath 认为“在他35年的从业生涯里，房价虚高40%的理论已经听过四回，很可能只是同样的博眼球标题党，但是这样的嘘头从未变成现实，甚至连接近实现都没有，同样这一次也不会实现。”

那接下来墨尔本的房价可能还会下调5%最多10%左右。在调整后的价格水平上，随着购房者的需求增加，2019年迎来小幅反弹的可能性非常大。当前市场已经得到了快速调整，距离新价格基准也就是几个百分点了。除非未来发生24个月里利率飙升，把我们带回7%左右的长期平均水平。银行进一步收紧银根，外加失业率急速升高。然而这些都不可能发生。

于此同时对于首次购房者来说，在没有比现在更好的时机了，印花税宽减和政府储蓄计划，在经历很长的困难时期后，正是迈出第一步的绝好机会。

发展趋势－转变正在发生

澳大利亚大城市市场巨头已经过了高峰期并且开始进入回调阶段，让购房者得以喘息，这也是经过五年惊人增长后的一个价格调整周期。

2018年银行针对购房者执行严格的开支和债务收入的比例审查，此举对所有购房者都有所波及。悉尼最先迎来房产市场爆发，2017年7月达到顶峰后最先发生变化。从2017年9月到2018年9月房价下挫6.1%。

墨尔本紧随悉尼之后繁荣起来，房价在2017年11月攀升至最高水平，整个增长周期里激增59%。2018财政年房产价格维持稳定，但因2019年财年第一季度2.4%的下跌消失殆尽。

尽管负担能力和投资者减少投资是主要驱动因素，受政府操纵的借贷政策的变化可以说对低于500万澳币的市场产生最大影响。由于购房者无法获得所需的贷款额度或未能在拍卖会出价之前及时获得贷款审批而伤及很大一部分购买需求时就会发生墨尔本在2017年增长13.7%之后的剧烈转变。

历史告诉我们无论哪里都不要指望有超过8%和10%的价格回落，Corelogic 数据显示自1980年来墨尔本的峰顶到谷底最大跌幅分别是2008至2009间－9.4%。但是为了确保房产市场的长期稳定和国家整体经济，必然会发生周期性价格回落。澳大利亚房地产的基础面将继续支撑房价渡过当前转变期的波动阶段。房产市场依然处于供不应求的状态，墨尔本的人口增长率高，失业率也维持在6.8%的低水平。这些数据都表明了澳洲经济和投资前景良好。

 

重要的是墨尔本并非单一市场，而是市场的集合体，不管宏观城市变化如何，本地因素会影响当地房产价值的变化，例如供应紧张，新建基础设施，标志性宝贵资源以及学校普及程度等。我们将看见在房产资源紧俏的郊区，需求持续旺盛，而价格较低的偏远地区也逐渐得到首次购房者的青睐。

在墨尔本首次购房者的购房需求刺激了Coolaroo,Melton South,Melton,Sanctuary Lakes 和Sunbury等区域的房产升值，令各郊区逆势而上。房价分别上涨37.1％ ，32.3% ，26.9%，29.5% 和26.2%。

随着墨尔本房市的降温，霍巴特成为里澳大利亚首府城市发展的新领头羊。塔斯马尼亚的房价飙升9.3%，中值达到464,515澳币。此外养老族开始北上寻求更加温暖的海域和低廉价格，比如黄金海岸和阳光海岸的理想地区中心。储备银行在2016年8月将隔夜拆借利息下调至1.5%以来，利率一直维持在历史低位。 墨尔本的购房者机智地抓住这个相对太平地时机偿还债务，与此同时投资者为了追求更高地回报，继续将视野扩展到更易负担地区中心。虽然紧缩信贷政策会打击市场信心，但是它将让我们的银行系统更加强健。强健的系统带来长期效益胜于一切，因此买方和卖方必须接受这种转变。

 

聚焦墨尔本

墨尔本在过去五年经历了上涨51％之后，墨尔本房价终于在2017年11月攀升至最高点，随后开始慢慢冷却，但在2018年中期加快下滑步伐。2018年房产得以保值，但总体购房需求明显疲软，主要是由于投资活动锐减，而受到信贷标准趋紧的影响，自用住房者的购房需求也不断下降。

房价中价位$800k,公寓价格中位数$562k。挂牌出售的房屋数量基本上与上一年持平，销量却下滑16.8%。房屋价格在600,000澳币以下的入门级郊区让首次购房者产生浓厚的兴趣。

 

印花税宽减政策和5000万澳币的HomesVIC合购计划都为期提供了有力支持。该计划在墨尔本郊区提供多达400处房产，包括Dandenong,Ringwood和Sunshine等。

房产价格和学校区域的长期关联性意味着热门区域的房屋多少能够抵抗下降趋势，特别是考虑到精英家庭愿意承担高昂的学区房。维多利亚REIV2017年的销售数据显示最受欢迎的公立学校学区的房子要比学区外的房子贵400,000澳币。

例子包括South Yarra Primary（房价中位数高出410,000澳币）阿尔托纳小学（$ 325,000），Valkstone小学（250,000美元），坎伯韦尔高中（289,000美元）和麦金农中学学院（235,000美元）。学龄儿童的父母是通过购买投资家庭住宅住入城市的某些区域最好的公立学校，而不是支付费用相当对策私立学校。

 

REIV主席RichardSimpson说。维多利亚继续吸引国际投资者在澳大利亚住宅房地产的大部分投资。维多利亚州占澳大利亚的41％在13,198份批准的申请中，超过任何其他州比新南方高出8％.

待2018年12月开始Avalon国际航站楼开始接纳亚洲航空后，该航空公司预计将运载500,000每年乘客在阿瓦隆和马来西亚，泰国，越南和德里之间。占地340公顷的工业区一旦投入使用将会有，这将产生1,180个新工作岗位。

从长远来看，墨尔本提供更加强劲的资本前景由于人口和人口的增长而增长就业增长，重大投资在基础设施和更便宜的住房比悉尼。所有这一切都应该促成相对温和的房市软着落。

全新的9公里地铁隧道及五个站点在2025年竣工，将改善CBD连通性并带动周边收益区域的房价上涨，包括肯辛顿，南肯辛顿，北墨尔本和帕克维尔。而投资价值67亿美元西门隧道项目将助推西部边缘区的房子涨价。

此外典型例子验证了上述的观点，第一是Wantirna South 的房价中位数于2018年进入百万澳元俱乐部，下一个必定是Wantirna区，中价房价在960,600澳元，具有便利的交通纽带，学校且靠近Westfield Knox购物中心。第二是Boxhill自从2013年起房价惊人上涨118.9%，将中位价推至169.6万澳币，但它的黄金时代并没有结束。