前言
联邦政府在其2017年预算中反复表示，它倾向于在住房市场中使用“手术刀”而不是“链锯”或“大锤”方法。
预算中的住房措施数量比最近的先前预算范围更广。供需双方的政策杠杆已纳入一系列住房措施中。政府称这是“可以发挥作用的综合方案”。但是，需求措施是否走得足够远，足以使现在正面临整个一代可能成为首次购房者的住房负担能力危机陷入困境？还是所谓的手术刀太钝，无法为他们带来有意义的改变？
首次置业超级储户计划
该预算旨在帮助年轻人在购房阶梯上站稳脚跟的关键住房措施是，允许首次购房者使用高达30,000澳元的自愿性养老金缴纳首个住房的押金。显然，该计划将吸引退休金的税收优势。因此，从原则上讲，它将帮助首次购房者加速储蓄以购买房屋，从而弥合存款缺口，同时保护通过强制性雇主供款积累的养老金储蓄。但是，至少有两个关键问题是相关的。第一个涉及多少个首次购房者将可能处于有利地位，以自愿向其超级储蓄账户捐款。澳大利亚人似乎普遍不愿提供自愿捐款。
现有研究发现，家庭预算的限制是一个主要障碍，这使得许多人无法自愿支付养老金。其他因素还包括财务知识差和缺乏对养老金制度的了解。第二个关键问题与该计划对房地产价格的影响有关。该计划的目的不是缓解住房市场的需求压力。高房价可能不会得到遏制，因此对于许多首次购房者而言，拥有房屋的前景将继续消失。
现有的需求方杠杆，包括“首次购房者补助金”和对首次购房者的印花税优惠，并未成功地提高大多数年轻人的住房负担能力。因此，很难看到额外的需求杠杆（如“首次置业者超级储蓄者”计划）将对可负担性产生重大影响。这并不是说预算完全忽略了缓和房地产市场需求紧张的需要。可以通过针对其他两种类型的房主的措施来缓解需求压力：老房主和房客。预算中确实包含针对这两个群体的措施。再者，问题仍然在于杠杆是否足够长以产生有意义的影响。
针对年长的业主和房地产投资者
年龄在65岁以上的年龄较小的小户将被允许从家庭住房的销售收入中拿出300,000美元作为其超级基金。许多年长的房主在孩子离家后居住在比他们需要的更大的住房中。帮助老年房屋所有者（有时是“最后的购房者”）创造出的规模缩小为较小的房屋，可以为处于家庭早期阶段的初次购房者腾出较大的住房。
但是，缩小规模的障碍很多。这些既包括财务障碍，也包括非财务障碍。重要的是，大多数老年房主对家庭住宅和当地社区都有强烈的情感依恋。在年长的业主想留下来的社区中缺乏合适且负担得起的住房，这也对缩小规模构成了障碍。为了使改革的规模缩小有效，财务激励措施需要伴随着供应方解决方案的采用，从而扩大住房存量的多样性，以便能够满足老房主的住房偏好和需求。
政府没有做出任何重大改变来收紧负资产负债率或资本利得税减免，以减少房地产投资者的竞争。人们关注的焦点是，如果投资者从私人租赁市场整体撤出，私人租赁住房供应的潜在收缩。但是，从长远角度来看，将考虑第二轮效应。随着投资者出售其出租物业，市场上将有更多物业可以满足首次购房者的需求。随着越来越多的租房者成为购房者，这不仅将缓解租赁市场的紧张局势，而且还将鼓励随后的第二套房产投资，因为年轻的职业建造者寻求在获得第一套房后积累更多财产。这种第二轮和第三轮的影响需要更多地纳入政策思考中，以便政策设计不仅要基于短期考虑，而且要基于中长期考虑。
预算够吗？
预算中包含无数的供求杠杆，直接或间接地旨在帮助年轻人进行首次购房。对于政府而言，这是一个逾期但值得欢迎的声明，它需要做很多工作来改善首次购房者的购房前景。
原则上，一整套旨在同时影响住房市场供求的措施是对根深蒂固的政策问题（如住房负担能力）的明智选择。但是，实际上，政策设计很重要。
以2017年预算为例，如果要有效切入困扰整个有抱负的房屋所有者的住房负担能力危机，手术刀似乎将需要做更多的工作。