维州居住区最新的条例改革（二）－最小花园⾯积

最⼩花园⾯积要求是多少？

最低花园⾯积要求是政府回应管理住宅发展谘询委员会建议的⼀部分(2016 年7⽉)。

最⼩花园⾯积要求物种必须留出⼀定⽐例，以确保郊区的开放花园特性得到保护。

住宅或住宅建筑，包括任何相关的车道和停车场，不包括在花园区以外的区域。

最⼩花园⾯积适⽤于哪⾥？

最低花园⾯积要求适⽤于邻近住宅区及⼀般住宅区内的⼟地，必须在下列情况下满⾜:

•建造或扩建住宅或住宅

•细分⼟地，创建⾯积不⾜400平⽅⽶的空置住宅。

必须提供多少花园⾯积？

当细分⼟地时，创造出⼀个可以被开发的空地。在居住区或普通住宅区内的住宅或住宅建筑，必须留出25%的⾯积作为花园⾯积，在⾯积不⾜400平⽅⽶的空地上建造。当在居住区或住宅⼩区内建造或扩建住宅或住宅时，现有地块的⼤⼩决定了必须将其预留为花园区域的地段的最⼩百分⽐。

如何定义花园⾯积？

在所有规划⽅案的第72条中，花园⾯积为:

花园⾯积

任何区域的最⼩尺⼨为1⽶，不包括:

a)住宅或住宅楼，除了:

•不超过600mm总宽度的eave、fascia或gutter;

•⼀个绿廊;

•屋顶露台、露台、甲板、台阶或降落⾼度低于800mm;

•地下室;

•任何未超过建筑⾯积10平⽅⽶的建筑物;

•住宅或住宅建筑的国内服务;

b)车道

c)预留停车场的区域。

为什么有些建筑、⼯程和硬⾯区域被允许包含在花园区域内?

最低花园⾯积要求允许建筑和⼯程的建造，通常与居住或居住建筑的室外区域的

使⽤和享受有关。

因此，户外建筑和建筑，如花园棚屋、覆盖的烧烤区、游泳池、⽹球场以及包括⼩路和户外娱乐场所在内的铺砌区域都可以被纳⼊花园区域。

其他相关规划的定义

在所有规划⽅案的第72和74条中，有若⼲⼟地⽤途和⼀般的规定，在适⽤最低花

园⾯积要求时也适⽤:

居住地⽤作独⽴住宅的建筑物，必须包括:

a)厨房⽔槽;

b)准备⾷物设施;

c)沐浴或淋浴;和

d)便盆和洗脸盆。

它包括户外建筑和普通住宅。

住宅建筑物

⽤于容纳⼈的⼟地，但不包括宿营和商队公园、纠正机构、附属⼈单位、住所、

团体住宿、寄宿农场、居住村或退休村。

家庭服务正常到住所。

⼀种家⽤电器或设备，是⼀种普通的住宅。它包括残疾⼈进出坡道和扶⼿、空调、冷却或加热系统、热⽔服务、安全系统和相机、遮阳帆、烧烤架、落⽔管和胶⽔、天窗、安全屏风等。

地下室：

⼀层低于地⾯的楼层，或⾼于地⾯1.2⽶的⼯程。

⼀层：

任何地点的⾃然⽔平。

把（⼟地）划分成块部分(⼀个或多个块组成的任何⼟地除了⼀条道路,⼀种储备,或共同财产)显⽰在⼀

个计划,可以单独处理,包括单位或附属单位注册计划地层细分和集群或配件很多注册计划。

花园区域包括和排除部分

花园区域包括什么：

•任何屋檐、筋膜或排⽔沟的宽度，不超过600毫⽶的总宽度。

•⼀个绿廊

•露天的阶梯，露台，甲板，台阶或⼩于800mm的降落⾼度。

•不⾼于地⾯的地下室

•任何不超过10平⽅⽶的建筑⾯积如:

⼀个花园了
⼀个露台
⼀个凉亭
⼀个游泳池的房⼦
⼀个温室
⼀⽚有覆盖物的烧烤区域。

•住宅或住宅建筑的国内服务，包括:

百叶窗和遮阳的帆
烟道或管道
国内燃料箱、⽔箱、加热及冷却设备等服务。
废物容器附件
信箱

•其他结构:

⼀个游泳池或者⼀个⽹球场地。
⼀个挡⼟墙
栅栏
⼀⽚铺平地区
⼀个私⼈的丛林防⽕掩体。

在花园区域不包括什么?

•住所(包括居住的任何屋顶的室外区域)

•地下室。

•任何被设置为车道的区域，提供车辆进⼊停车场的通道。

•任何未发现或覆盖的汽车停车场，包括车库和车库。

•任何尺⼨⼩于1⽶的区域。

每个条款是如何运作的?

最低花园⾯积要求适⽤于申请划分⼟地，以创造⼀个⾯积不⾜400平⽅⽶的空地，可⽤于住宅或住宅楼宇。空地是许多没有现存住宅或居住建筑的地段。在每⼀块⾯积不⾜400平⽅⽶的空地上，必须留出⾄少25%的花园⾯积。最⼩花园⾯积的要求是基于所创造的空地的⾯积，⽽不是被细分的地段⾯积。例如，⼀项将900平⽅⽶的空地划分为3×300平⽅⽶的空地的建议，将要求在每个空地上提供25%的花园⾯积，⽽不是原来地块的25%。

这确保了住宅或住宅建筑不构成部分分区应⽤程序的⼀部分，随后在空地上开发的房屋都该尊重地区现有的开放花园特征。

如有空地⽤作另⼀⽤途，如地⽅道路扩阔或公共开放空间，最少花园⾯积要求并不适⽤于⾮住宅⽤途。在⾯积不⾜400平⽅⽶的⼟地上，建议议会应以最佳的⽅式，以确保最少25%的花园⾯积。选项包括:

•要求将花园区域作为限制提交给分庭的计划的限制。这可能是⼀个⽂本符号的形式。

•根据1987年《规划与环境法》第173条的规定，与⼟地所有⼈达成协议，该法案要求获得批准的最⼩花园⾯积，以满⾜主管当局的要求。

在确保最⼩花园⾯积时，它只适⽤于⼟地的住宅开发，以便其他⾮居住⽤途的⼟地不受影响，这⼀点很重要。

不适⽤于最⼩花园⾯积的要求

申请兴建或扩展住宅或住宅的申请，并不适⽤于花园⾯积的最低要求:

•如果地段⾯积不⾜400平⽅⽶(除⾮按25%的花园⾯积要求)

•如果地段⾯积为400平⽅⽶或更⼤，并被指定为⼀个区域结构规划或同等战略计划的中密度住宅⽤地。

•如果地段⾯积为400平⽅⽶或更⼤，并被指定为中密度住宅⽤地，纳⼊计划或批准的发展计划。

•如果有现有的建筑，且不符合修订VC110批准⽇期的最低花园⾯积要求。

•如果在⼀般居住区域的⽇程安排中确定了地块的数量，那么就已经关闭了最⼩花园⾯积的要求。

为什么存在最⼩花园⾯积排除在外的要求

园区豁免承认现有和未来的住宅发展模式与花园区要求的应⽤是不相容的。在创造400平⽅⽶或以上的空置⾯积时，不需要留出花园⾯积，因为在为住宅或住宅建筑物开发空置地块之前必须满⾜最⼩花园⾯积要求。相反，最低花园⾯积的要求并不适⽤于细分经批准的住宅开发项⽬的⼟地，因为最低花园⾯积要求已经是被满⾜住宅开发许可证的⼀部分。

在引⼊最⼩花园⾯积要求之前存在的⾯积不⾜400平⽅⽶的区域可免于使⽤，因为它们通常在较⽼的城市内部区域中发现，该区域的住房往往更具城市风格，前部⼩⾯积倒塌，后部结构紧凑或庭院和现有的郊区，那⾥的别墅和联排别墅已经开发了⼟地。

申请最⼩花园⾯积的需求对于这些地段将有不公平地限制重建或更新现有住宅的资格。空置地块的⾯积不⾜400平⽅⽶，在棕⼟上被开发和新建地点，以创建更加密集和紧凑的城市特⾊，这也是免除的。总体计划社区通常提供更好的⼩型地段与中等密度住宅地点之间的整合，包括公共区域，包括可进⼊的绿⾊开放空间区域。

较⼩的战略重建地点或有良好服务和设施的地区也可能被确定⽤于改建和再开发到更密集的住房。这些地区和地点的⾸选未来特征可能与现有的郊区特征不同，即新的花园区要求已被引⼊以保护，并且最⼩花园区要求可能不适合这些地点。

最⼩花园⾯积和区域结构计划

区域结构规划对于新区的发展⾄关重要，并且随着城市地区的城市整合，这是州政府应对强劲的⼈⼜增长以及由此增长带来的住房和就业需求的战略的重要组成部分。

虽然区域结构规划已成为指导新区场地城市发展的主要战略规划⽂件，但有许多较旧的战略⽂件具有相同的功能，因此被认为是与分区结构规划相同的战略计划。这可能包括⼤纲发展计划，战略框架计划，概念计划，总体规划，单元计划等。

如果邻⾥住宅区或综合住宅区适⽤于区域结构规划或同等战略规划，则⾯积不⾜400平⽅⽶的空置地区和指定的中等密度住宅区不需要满⾜最⼩花园⾯积要求。

最⼩花园⾯积和合并计划并获得批准发展计划

在指定的增长地区之外，维多利亚州已建成的城市地区中有很多地区被确定为住房变更，⼤型城市更新⼟地，地区围绕着主要的活动中⼼，公共交通和⽕车站周边，地区较好的拥有服务设施，⼩型战略再发展地区。

如果这些区域位于邻⾥住宅区或⼀般住宅区内，并且适⽤的组合计划或已批准的开发计划适⽤于实现更密集的住房成果，⾯积不⾜400平⽅⽶的空置地块和指定的中等密度住房地点不需要满⾜最⼩花园⾯积要求。

最⼩花园区域计划到⼀般住宅地区

普通住宅区的计划还允许取消通过计划表来确定的任何⼟地的最⼩花园区域。政府会根据“个案”的原则确定是否依靠⼩区的⼀般豁免和区域结构规划覆盖区域中指定的中等密度住房站点，其他整合计划或已批准的发展计划是否⾜够，或者是否全部确定区域内的⼟地应当免除最⼩花园⾯积要求，以实现其他住房⽬标。

最⼩花园⾯积和条款编码的更改

虽然最低花园⾯积要求与现有的第54 条和第55条的⼀些住宅标准（如场地覆盖率和渗透率）之间可能存在⼀些重叠，但最低花园⾯积要求与这些标准是不同的要求。

最低花园⾯积要求与维多利亚规划规定第54条和第55条规定的现有选址和舒适标准有两个基本的区别：

最⼩花园⾯积要求是必须满⾜且不能降低的强制性要求。

最⼩花园⾯积要求是必须满⾜的单独要求以及第54条和第55条的要求。