在这份VPA研究季刊中
物业市场在经历了一段时期的活跃程度后，似乎有所放缓，但在经历了一段时间的需求高峰后，统筹和落实规划工作、协调基建和发展工作，仍是政府和发展业面临的挑战。 在本研究季刊中，我们介绍了:
•维多利亚时代的增长和经济概况
•建筑活动
•区域增长
•新增住宅用地
第一部分:维多利亚经济增长和概述
•维多利亚州经济，尤其是房地产和规划部门在整个COVID-19期间保持强劲，住房和土地需求强劲，而高密度产品仍然面临更大挑战，尽管人口在下降。
•随着活动水平放缓、成本持续上升、供应链挑战和利率上升，对房地产行业的信心可能会在2022年之前减弱。
•规划可以通过优化供应杠杆来支持经济增长和复苏，但由于预算紧缩，需求和基础设施方面的挑战将继续变得更加明显。
经济/劳动力
•维多利亚州的经济复苏和表现继续获得动力。
•在2020/21年度小幅收缩0.4%之后，最新的国家预算预测，在2022/23年度，普惠制将强劲反弹5.5%，然后遵循大流行前的水平(图1)。
•尽管预期复苏，总债务预计将从目前的1020亿美元增长到2025/26年的1680亿美元，届时年度预算有望恢复盈余。 预算修复将是未来许多年的重点。
•22年4月，失业率小幅上升至4.2%，但仍显著低于6个月前的5.6%。 目前的汇率处于历史低位，预计短期内不会维持下去。
•劳动参与率提高，超过67%，超过了全国平均水平(图2)。
人口增长
•维多利亚州的人口继续下降，尽管随着净海外移民开始恢复，下降速度略有放缓(图3)。
•维多利亚州在2021年9月的季度总共失去了6000名居民。
•在2020-21年期间，维多利亚州的人口损失主要集中在墨尔本现有的郊区，减少了97,100人(表1)。
•墨尔本的住宅用地增长面积增加了+ 36600，维多利亚地区增加了+ 15700。
•最新的州预算预计，人口将在2021-22年稳定(+0.1%)，并在2023-24年恢复到+1.7%。
房市
•在整个COVID-19期间，独立式住宅继续表现强劲，观察到的活动水平高于普遍水平(图4)。
•虽然公寓和高密度产品在COVID-19影响期间下降，但新住宅审批(nda)在2022年开始增加。
•2月份在已建立的郊区批准了超过4300份nda(墨尔本总数的73%)，这是自2017年11月以来的最高月度数据。
•最近在大城市获得的批准增加，尤其是更高密度的批准，支持了墨尔本计划70/30人口增长目标的进展。 (图5)。
第二部分：人口增长与迁移
•维多利亚州和住宅用地增长区域保持了与covid -19前水平相似的人口增长水平，只有海外净移民略微减少(图6)。
•区域增长发生在靠近墨尔本的地区(通勤时间在两小时内)，从2019-2021年平均增长1.8%，而其他地区仅为0.3%。
•在已建立的墨尔本，人口明显减少，最明显的是在Melbourne，Monash，Brimbank和Boroondara的LGA。
•内部人员流动总量保持强劲，从大都市地区的内部人员流动激增，到各地区的内部人员流动也相应激增(图7和图8)。
第三部分：各地区继续强劲增长，但出现了一些供应挑战
•许多房地产和人口统计评论员认为，这些地区的人口出现了复兴或激增。 虽然区域地区在整个COVID-19期间保持强劲，但在州一级的总人数并不显著。 然而，目前住房短缺的地区正面临进一步挑战。
•巴拉瑞特(Ballarat)、本迪戈(Bendigo)和吉隆(Geelong)代表了维多利亚州地区绝大部分的增长，占全年批准总量的44%，约为7,400件(图9)。
•Ballarat、Bendigo和Geelong的活动增加了27%，相对于该州每年记录的69,000个nda，这代表了这三个城市2000个住宅的相对较小的增长。 然而，在分区土地供应有限的地方，特别是在Ballarat和Geelong，这提出了一个更紧迫的挑战。
•在2022年1月的研究季刊中，我们概述了由环境、土地、水和规划部(DELWP)编制的重点区域城市的城市发展计划现状，考虑到近期需求的增加，Ballarat和Geelong的土地供应时间都在7-9年左右或更短。
•人口总流动来源(包括自然增长、净国内移民(NIM)和净海外移民(NOM))(图10)突出显示，在2019冠状病毒病影响期内，Ballarat、Bendigo和Geelong的净国内移民增加，国内入境人数的增加速度快于出境人数。
第四部分：建筑活动起重机活动
•整个墨尔本的起重机活动保持相对稳定，目前共有192台起重机在工作。
•大多数起重机(约47%)位于市中心地区，历史上市中心地区占了60%以上的起重机活动(图11)。
•这突出表明，除了支持重大市政工程外，中郊区和远郊继续出现规模更大、密度更高的建设项目。
不断上涨的建筑成本继续困扰着房地产业。 ABS最近报告称，在过去一年中，建筑成本增长超过15%(图12)，这得益于以下因素:
•材料成本上升，包括木材、木板和细木工(+21%)和“其他金属”产品(+16%)
•劳动力短缺
•供应链约束。
在墨尔本，成本增长略高于首都的平均水平。 鉴于目前围绕全球供应中断的不确定性，预计成本仍将是今年房地产行业的一个关键问题。
除了成本增加之外，供应链的影响也会延迟开发时间，进一步增加开发成本压力。
