澳洲购房秘籍知多少

种族分布（红⾊是中国）

学区势⼒图（越红的区域越好）

墨尔本房价地图（单位澳币）

墨尔本独⽴别墅中位价

只有⼀个区域均价在300万以上，⽤红⾊加红线标注。

少量不多的地⽅在均价200万-300万之间，有8个，⽤红⾊标注。

均价200万以下的区域蓝⾊标注。

划重点：

1、东南最好

2、东⽐西好

3、北⽐西好

4、华⼈区都是好区

5、CITY正西、正北是塌陷区

房⼦怎么买？

对于墨尔本这样的成熟城市来说，买房其实很简单。

1、房价越贵的区域⼀定是好区域。

2、华⼈聚集区⼀定都是好学区。

对于购房来说。

1、华⼈区+学区重叠的区域⼀定是保值的，安全的。

2、富⼈区的房⼦⼀定是保值的，安全的。

3、不想挤在华⼈区可以买华⼈区周边区域，购物⽣活也⽅便。

4、住在富⼈区周边也不错，学区环境治安配套都不会太差。

澳洲买房虽然是有很⼤的优势，与中国房地产市场也有很⼤的政策上的不同，但是在澳洲进⾏房产交易也是要交税的。许多华⼈在澳洲为了买房⽽买房，往往忽略了这些税费。增加对它们的了解，可以更好地投资和置办地产。最基本的税是印花税。在澳洲，⽆论是本地⼈还是海外⼈⼠，所有的⼟地转让，或者物业销售都需要缴纳印花税。澳⼤利亚各州的印花税的计算⽅法不同，⼀般都在房价的4%-5%之间。为什么各州印花税税点不同呢？因为澳⼤利亚联邦政府并不征收印花税，这是由州和领地政府征收的，印花税⼀般建⽴在两⼤因素之上——该物业的市场价值或者该物业的售价。

在维多利亚州以⼀个80万澳元的物业为例需要缴纳的印花税为(800，000-130，000)*6%+2870=43070澳元另外，从2016年7⽉1⽇开始，海外⼈⼠购房除了要交标准的印花税之外，附加的额外印花税税率也相继提⾼，维州7%。还是以刚才80万澳元的物业为例，在墨尔本购房的话需缴纳56，000澳元，因为海外⼈⼠在澳洲不允许购置⼆⼿房，那么所有购置新物业的还需缴纳FIRB5000澳元，以及后续的各种律师费、房屋检查费、市政费、物业费、⼟地税、房屋保险费等不同的费⽤，根据物业性质的不同，从4000澳元—1万澳元不等。

在所有附加费⽤中，印花税占的⽐例最⼤。墨尔本的建筑印花税，现房需要全额⽀付，期房则是由物业的建筑进度来决定的，购买得越早，节省的印花税也就越多，如果项⽬还未开⼯，则只需⽀付⼟地部分的印花税，其余部分则不需要⽀付。由于7⽉1⽇加税政策，维州在2017年7⽉1⽇之后，不论是本地，还是海外的投资者，购买期房都将不再享受原本的印花税减免。这意味着他们将必须⽀付全额印花税。本地⼈⼠购买期房作为投资⽤途，将被征收全额印花税(⼤约是房价的5.5%)，海外⼈⼠购买期房作为投资，将被征收全额印花税加上额外的海外置业税(⼤约是房价的5.5% + 7% = 12.5%)。

律师费

此外购置阶段还需要⽀付⼀笔律师费澳洲的房产买卖⼀般都需要律师协助完成，⼀套普通住宅的过户律师费约为1500-2000澳币。这个律师费还包括合同的解释以及房屋在过户中牵涉的⼀些问题的交涉。

FIRB申请费

FIRB全称Foreign InvestmentReview Board所以在外国购房的外籍⼈⼠⾃然需要申请FIRB房价≤100万澳币时，申请费5000澳币； 100万澳币＜房价≤200万澳币时，申请费10000澳币；房价＞200万澳币时，每上升⼀个百万价格区间，申请费上升1万。(部分项⽬开发商已申请FIRB，客户⽆需再次申请。)

持有阶段所需费⽤

独栋别墅，如果没有物主委员会统⼀管理，是⽆须交纳物业管理费⽤。整体开发的公寓或联排别墅，则需要缴纳物业管理费。这笔费⽤通常⽤于：

1、公共设施的清洁和维护；⽐如电梯，公共健⾝房；

2、物业的维修基⾦；

3、物业的建筑保险；

公寓则根据开⽅商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价，公寓的物业管理费约为每年800-1500澳元。⽽联排别墅的物业管理费⼤多在每年500-1000澳元左右。市政管理费、排污费市政管理费是⼀笔当地政府对管辖区内所有业主征收的费⽤，⽤于当地基础设施的更新和维护。这笔费⽤在不同的地区变化较⼤，也和您房屋的占地⾯积有关。

⼀般为每年1000-1500澳元。公寓的市政费通常⽐同等地段的别墅便宜，有些只有每年400-500澳元。排污费不同地区变化较⼤，⼀般在600-1200澳元之间。

⼟地税

澳洲房产及⼟地为永久产权，⼟地税根据房产所拥有的⼟地⾯积⼤⼩和评估价格不同⽽不同。⼟地税主要是针对别墅⽽⾔，梯度计算，通常费⽤为⼏百澳元/年。公寓的⼟地税主要采取平坦的⽅式，所以平均到每户的话，⾦额并不是很⼤。⽽且因为⼤多数海外投资⼈⼠所购买的房产尚未达到征收额⽽免缴纳。

房屋保险费

澳洲业主的保险意识很强，⼤多会为⾃⼰的房屋投保。很多银⾏在签发贷款之前，也要求你为房屋购买保险。保险费⽤约500-1000澳元/年不等。公寓的物业管理费当中已包含房屋的保险费。

售出阶段所需费⽤

中介费⽤

这笔费⽤⼀般随中介提供的不同服务和宣传⼒度⽽不同，通常约为房价的1%-2.5%。由房东⽀付。

资产增值税

如果是⾃住房，不需要交纳任何资产增值税。如果是投资房，你需要由专业的会计师帮您计算扣除所有购房/持有物业成本后的增值部分，并且按⼀定⽐例缴纳增值税。

贷款

说完了税的事，再来说说贷款的事。在2016年4⽉以前，海外买家在澳洲购房，贷款从来不是⼀个问题。但是从2016年4⽉开始，ANZ和Westpac相继查出上百名中国投资者在申请海外买家房屋贷款的过程中，存在提供虚假材料的⾏为。于是澳洲各⼤银⾏纷纷收紧了海外收⼊贷款通道。现在，在澳洲，除⾮你持银⾏承认的签证，且有本地收⼊，否则，⼏乎没有任何可能从澳洲各⼤银⾏贷到款。那么除了澳洲当地银⾏以外，有没有其他途径呢？答案是，有的。

还是⼀样，我们先来算算费⽤。⽬前还能够为在澳洲买房的海外投资者提供贷款的，主要是⼀些⾮澳洲当地的国际性银⾏和⼀些私募基⾦。⼀般来说有两种产品：本息全还期限30年，通常能贷到银⾏估价的60%，但是利息很⾼，6.95%或者7%。以80万澳币的物业为例，每⽉⼤概要还3300澳元左右，除此之外，还有申请费(0.66%*贷款额度)，服务费，估价费，律师费，年费，风险费(0.85%*贷款额度)注册费等不同费⽤，加起来⼤概2万澳币。只还利息的情况下，另⼀种也能贷到银⾏对房屋估价额的60%，期限3年，3年之后⼀次性还清。每⽉利息7.99%，前期的服务费加上后期的各种费⽤，⽐起第⼀种产品来说稍便宜⼀点，⼤概加起来1万5澳币。

因此并⾮不⽀持海外置业投资，澳洲⽬前的房地产市场还是呈现持续稳定上涨的趋势，如果能在好的区域和好的项⽬进⾏投资，房产增值的价值当然要远⼤于之前的⽀出。只是希望提醒⼴⼤的中产阶级投资者，在进⾏买房投资前，⼀定要清楚的知道前期的投⼊。