前言
包括澳大利亚政府在内，价值获取一直被提倡为基础设施融资的一种创新方式。然而，它在澳大利亚的有效性受到了质疑。我们基于维多利亚州铁路平交道口拆除的研究表明，基础设施项目确实会带来更高的房地产价值，这些价值可以被用来为项目融资。在靠近平交道口的地方，财产价值增加了四分之一。这突出了使用价值捕获模型的机会。
价值获取的概念是什么
基础设施投资改善了互联互通，提高了受益地区的土地或财产价值。价值捕获利用这种增加的价值——通常使用某种形式的税收——来帮助为导致这种增加的基础设施提供资金。价值捕获在国外得到了广泛的应用。在英国和香港，这已被证明是资助大型基础设施的有效方式。这种做法在澳大利亚并不常见，那里的大多数基础设施项目都是政府资助的。黄金海岸轻轨是在对纳税人征税的帮助下发展起来的。然而，缺乏资金意味着许多大型基础设施项目无法同时获得资金。这凸显了为基础设施融资寻找创新方式的必要性，其中包括探索价值获取的潜在好处。通过价值获取为基础设施融资已经被广泛讨论，并被议会调查考虑。这一概念在联邦政府的智能城市计划中占有重要地位，并将补充30分钟城市智能城市的愿景。
在低密度的城市里如何实现
但是，关于这种模式在澳大利亚的效果如何还存在争议。有人认为，澳大利亚城市的低密度性质将导致价值创造水平较低。然而，关于澳大利亚价值创造的经验证据很少。尽管在新的铁路投资之后，土地价值增加了多少，以及在多大程度上可以归因于投资，这方面存在明显的政策利益，但仍有许多问题有待解释。我们的研究基于维多利亚州的平交道口拆除项目，发现每个地点附近的财产价值可以显著提高。2015年，州政府开始实施该项目。它的目标是消除75个危险和拥挤的平交道口，以改善大城市墨尔本的交通流量。我们尚未发表的研究结果将在环太平洋房地产协会年会上发表。重要的是，这是该州历史上最大的铁路基础设施项目之一。截至2017年12月，移除50个关卡的预算估计为83亿澳元。随着2018年和2019年该项目再增加25个地点，最终成本可能会更高。该工程在施工期间给当地居民带来了不便，缓解交通拥堵的能力有限。国家审计长报告称，进展的速度和预算的大幅缩水“给实现物有所值带来了风险”。尽管在建设阶段有暂时的不便，但一旦项目完成，交通连接将得到加强。
房价上涨了，但变化无常
为了提供一些经验证据，证明平交道口拆除项目可以提高房屋价值，我们考察了Bayswater、Mitcham、Glen Iris和St alban的四个地点。我们发现，拆除水平交叉口后，在基地周围地区的房屋价值平均增加了9%。这种积极的影响随着与场地距离的增加而减少。它消失在1400米以外。我们还发现，水平交叉清除的影响因场地而异。受影响地区的房价在Bayswater上涨了8.81%，Glen Iris上涨了28.6%，St alban上涨了10.5%，而Mitcham只上涨了2.1%。在这些地区也发现了类似的证据:Bayswater的房价上涨了2.35%，Glen Iris上涨了7.3%，St alban上涨了6.53%，但Mitcham的房价却没有明显的上涨。
使用“土地价值捕获”，但这也意味着更多的税收吗
联邦政府的目标是启动对城市基础设施的投资，在2016年的预算中承诺拿出5000万美元的公共资金来研究替代融资机制，人们的注意力正转向“土地价值捕获”的想法，以此来吸引必要的资金。简单地说，土地价值获取涉及到利用城市轨道周围土地上由于铁路的存在而创造的额外价值来资助铁路本身。这使私人投资者能够从城市发展中获益，例如在新的火车站开发购物中心，利用预计的额外税收收入作为基础设施建设的首要资金来源。
取决于你听谁的，这个想法要么是基础设施的灵丹妙药，要么不是它吹嘘的那样。对于开发人员来说，这已经成为一个有争议的问题。澳大利亚房地产委员会(Property Council of Australia)和影子基础设施部长安东尼•阿尔巴内塞(Anthony Albanese)也将其描述为另一种向美国征税的鬼鬼祟祟的方式，其中最引人注目的就是澳大利亚房地产委员会和影子基础设施部长安东尼•阿尔巴内塞(Anthony Albanese)。那么，土地价值获取的实质是什么呢?
增税 而不是提高税率
价值获取可以使用税收增值融资(TIF)的概念，TIF在美国被广泛用于交付城市铁路项目。它是这样工作的。新的基础设施，如改善的交通网络，可以提高土地价值，因为基础设施提供了额外的便利。政府可以通过发展获得额外的税收收入，而不必提高现有的税率。这些增加的税收可以以地方政府税率、州政府土地税和印花税、联邦资本利得税甚至是房地产消费税的形式出现——这意味着所有三级政府都能受益。税收收入可以预测并列入未来的预算，作为预先支付基础设施费用的一种手段。任何基础设施改善的大赢家都是邻近的私人土地所有者，因为他们在不支付基础设施建设费用的情况下获得了土地价值的意外收益。基本的TIF模式本身并不涉及提高税率。但是政府可以对特定的土地征收额外的税收，为特定的基础设施项目提供资金。这一方法被用于资助黄金海岸的10亿澳元轻轨项目。政府向所有居民征收了一项税收，以帮助筹集初始资金和运营成本。这些额外的税收也可以征收在土地上，开发商将获得可观的额外利润作为基础设施建设的结果。这一前景已被澳大利亚房地产委员会用作恐吓战术，该委员会希望其成员不必出资。但请记住，尽管房地产委员会和艾博年提出了要求，但征收特别税对土地价值的实现并不是必不可少的。它们是可选的，并不是利用土地价值进行基础设施建设的唯一途径。
总结
我们的研究有三个结论:
1)总的来说，维多利亚州的水平交叉移除项目确实带来了更高的财产价值。这突出了制定一项旨在最大化价值获取机会的全面计划的必要性。2)尽管澳大利亚城市的低密度，但价值获取是一个潜在可行的模型。然而，它可能的有效性随地点的不同而有很大的不同。这加强了全面计划的重要性。3)鉴于基础设施对城市发展至关重要，政府应该考虑利用价值获取来资助基础设施，以帮助满足城市发展需求，减少澳大利亚住房的短缺。