在全国住房会议上，人们对新任命的城市联邦部长杰米·布里格斯（Jamie Briggs）感到非常乐观，他的基础设施任务包括住房。新能源来自负担得起的住房赤字最大的州-新南威尔士州政府的社会住房倡议和墨尔本的“更新”大都市规划策略，其中更加强调负担得起的住房。现在可以想象，到2016年底，澳大利亚将有一项全国性的经济适用住房战略，并得到资金的支持。澳大利亚当然需要这样的战略。预计未来35年人口将达到3800万。悉尼和墨尔本预计将分别增长至少300万人。老年人的比例会更高，而有薪劳动力中的比例会更低。这意味着在未来的三十年中，我们至少需要600万套新住房。将这些房屋靠近公共交通，就业集群以及卫生和社会服务的动力越来越强。
成本压力正在加剧
住房需求和价格的上涨影响着每个人，但近年来低收入房客的表现最差。从2005年到2010年，首都的租金上涨了通货膨胀率的两倍。到2011年，合适的租赁物业短缺超过50万。结果，即使是大多数接受英联邦租金援助的家庭（预计在2015-16年度花费66亿澳元）也要远远超过建议的最高租金。政府每年免除资本收益和负资产负债的77亿澳元成本中，约有55％属于收入最高的10％。按收入计算，只有4％的家庭进入了收入最低的20％的家庭。现有程序无法实现政策目标。雅培政府停止了两个小型国家计划，即社会住房计划（Social Housing Initiative）共同资助建设非营利性住房和国家租金负担计划（National Rental Affordability Scheme），以补贴低于市场的租金住房。没有任何国家战略或基础设施资助计划能取代那些小而重要的举措。
负担能力的关键步骤
国家经济适用住房战略的基本要素是什么？经济学家大卫·罗森（David Rosen）领导了对美国在联邦财政，税收，贷款，支出以及监管计划和政策上花费的7万亿美元的审查。根据罗森（Rosen）的说法，起点是“经济适用房”的标准定义。下一步将是通过从可用库存中减去住房需求来计算当前和预计的经济适用住房需求。在像墨尔本这样的城市中，有一些地方努力进行计算，但这需要在全国范围内以一致的方式进行。拥有或租赁房屋的成本包括房租或抵押贷款，财产税和单位维护。如果一家人远离就业和良好的公共交通生活，也可能产生交通费。在国际上，可负担性通常被定义为住房费用不超过家庭收入的30-35％（根据家庭规模进行调整）。对于收入不到其地区中位数收入30％的家庭，几乎可以肯定，如果没有某种形式的补贴，私人市场住房将遥不可及。例如，在大都市墨尔本，平均每周收入为1333澳元。该市略高于11％的家庭（159,000户）每周收入不足400澳元，占中等收入的30％。这些家庭每周只能支付最高133澳元的房租或抵押贷款。按照这些价格，墨尔本不到1％的租金可用。社会住房不足住房总量的3％。这些人大多数都被这些低收入家庭所占据。因此，从最基本的角度来看，经济适用房将仅在一个大城市中就填补15万套住房的缺口，并满足未来的经济适用房需求。
我们如何为经济适用房提供资金
在计算需求之后，对国家经济适用住房战略的下一个要求是确定所有潜在的收入来源来为其提供资金。这些可能是来自国家，州和地方政府的直接资金，也可能是通过退税，低价或无成本土地或减少停车要求或加快规划批准（这会减少土地持有成本和不确定性）之类的间接资金。这里可以采用其他国家使用的过多机制。例如，在美国，自1986年以来，《低收入住房税收抵免》允许私人投资者获得税收抵免，以换取为期十年的投资，以建设或修复低收入租赁住房。稳定的两党计划每年为可负担住房注入约60亿美元的资本。如果将一小部分负资产负债税抵免额重新分配给社会住房投资，则可以在澳大利亚制定类似规模的计划。同样，如果英联邦保证社会住房投资获得6％的回报，那么养老金基金所持有的2万亿澳元中有多少能被释放？在过去的两年中，“改造住房”项目将州和地方政府，私人开发商，社区住房提供商以及商业和慈善投资者召集在一起，以确定在墨尔本大都市扩大可负担住房的障碍以及如何克服这些障碍。从价值获取融资到创新设计和建设，大部分重点都放在州和地方的机制上。但是，越来越多的共识认为，英联邦经济适用住房战略对于使其他各级政府以及私人和慈善部门采取综合行动至关重要。有了对可负担住房需求数量的清晰认识，以及稳定的融资和更新模式，特恩布尔政府可以收获多种共同利益。一项国家战略可以使城市更加宜居，刺激房地产和建筑业，并降低医疗保健成本。私营和慈善部门正在等待采取行动。