前言
投机性房地产开发商因建造狗窝和明天的贫民窟而受到批评，通常受到城市规划者和公众的憎恶。但是州政府的大门似乎总是向开发商及其游说者开放。由于住房建设对经济底线的贡献以及需要有位置优越的住房，政界人士很难拒绝发展行业对特许权的要求。新的供应也被视为解决住房可负担性下降的解决方案。然而，古典经济学理论对于住房供应而言过于简单。相反，博弈论的一个分支-市场设计-不仅可以提供对公寓供应的更深入了解，还可以同时解决价格，设计和质量问题。最新研究表明，住宅开发中最重大的风险是定居点风险–当购买者尽管有预售合同但仍无法继续进行购买。在结算时，开发商仅将所有项目资金都用完了，只是看到了预测收入的蒸发。虽然可以找到新的买家，但此过程可能会使项目的盈利能力下降。随着全球金融危机的暴露，如果房地产价格下滑，购房者倾向于走动。这个和解问题反映出法律机制（预售合同）薄弱，缺乏对真实性的激励。第二个问题是寻找买家的搜索成本。开发商的预售费用约为项目成本的10％，而不是融资费用。这就是市场设计的用武之地。
匹配的买家和卖家
市场设计认为，个人将在有优势的地方进行合作。这是“共享经济”的前提。共享经济中的许多创新也反映了市场设计的另一种见解。市场可以以不同的方式构建以服务于不同的目的。我们在此感兴趣的是双向匹配市场，这是电子商务的通用设计。买方聚集在市场的一侧，而卖方聚集在市场的一侧。想想Airbnb或Uber。
买家和开发商都必须是注册参与者，而市场经理将负责招募参与者并为买家提供发展机会。预先识别买家可以避免很多预售成本和搜索时间。另外，可能存在实时通信和客户细分，这使开发人员可以考虑买家实际表达的偏好。扩大公寓产品范围和降低成本应使公寓对自住者更具吸引力，从而减少定居风险。可以说拥有更多的业主和更少的投资者。
保持开发人员的真诚
但是，正如一位金融家（同意接受采访但未透露姓名）正确指出的那样，可以期望开发商节省下来的钱。住宅开发是寡头垄断的，因此需要一种竞争手段来对价格施加压力，谁能比消费者本身更好？DIY公寓开发商，我们称为“商议”开发商，现在占柏林所有新住房的10％，并且已经在欧洲起飞。协商的开发人员可以节省约25％到30％的成本，并获得他们想要的类型和高质量的产品。资金紧张意味着澳大利亚的审议性发展一直是行之有效的手段，但是例如有影响力的投资者的支持将使普通家庭能够获得这种自助计划。但是，还需要进一步更改。规划方案需要在住房需求和土地价值较高的城市地区施加密度限制（以高度限制，建筑面积比或卧室配额的形式），以通过创造确定性来抑制投机和降低风险。
建立鼓励业主居住的模型
现有的开发模型依赖于提高场地价值，并且适合寻求短期租金收益和长期资本收益的投资者（在税收优惠的鼓励下）。然后，随着土地所有者对未来收益的期望提高，重建地点附近的土地价格将上涨。这是一个恶性循环，开发商试图通过增加住房收益，缩小公寓面积和减少舒适性来补偿这些较高的价格，进一步疏远将使业主占领市场。但是，需要通过允许“灰场”郊区集约化来抵消对较大填充场过度开发的限制。 汇总现有的住房批次以实现区域再生，适当增加高度和密度将允许更好地利用空域，提供可优化土地利用并同时保持舒适性的住房设计。重新设计市场并支持有意开发是获得优质，负担得起的公寓的关键。
十个最常见的房屋问题
1.表面排水不当到目前为止，这是最常见的问题，有35.8％的调查受访者表示。它负责最常见的家庭疾病，包括地下室和地下空间的渗水。2.电气接线不当大量（19.9％）的人将此物品选为最常见的家庭缺陷，其中包括对房屋的电力服务不足，过载保护不充分以及业余接线和经常危险的接线等情况。3.屋顶损坏尽管只有8.5％的受访者认为这是最常见的问题，但检查员认为由旧的或不当的闪光引起的屋顶泄漏是一个常见问题。
4.加热系统此类问题包括操作控制装置损坏或故障，烟囱堵塞以及废气处理不安全。5.整体维护不佳即使是新手购房者也通常会意识到这种情况，例如开裂，剥落和脏污，油漆表面，砖石瓦解，临时布线和水暖以及固定装置和设备损坏等迹象都可以证明这一点。 6.结构上相关的问题由于其他类别中的一个或多个类别的问题，许多房屋对诸如地基墙，地板托梁，r子和门窗header头的结构部件造成了损坏
7.水暖尽管没有被受访者列为第一大问题，但在遇到的房屋问题中，管道缺陷仍然居高不下，包括存在陈旧且不兼容的管道材料，以及固定装置和废线的问题。8.外观房屋外部的瑕疵，包括窗户，门和墙壁表面，都是水和空气渗透的原因，但很少具有结构上的意义。堵塞和/或挡风雨条不足是最常见的罪魁祸首。9.通风不良也许是由于过度节省能源的努力，许多房主对房屋进行了过度密封，导致室内湿度过大。这会导致结构和非结构元素的腐烂和过早损坏。10.杂项此类别主要包括内部组件，本质上通常是化妆品，在我们的调查中发现的频率不足以单独排名。值得提醒的是：
（a）重要的是，在这十个问题类别的清单中，至少有四个与水的破坏作用直接相关。因此，很明显，在建造完房屋（大概以结构合理的方式）之后，将水拒之门外是房主最重要且持续不断的挑战。
（b）应该清楚地了解到，与电气和管道问题有关的统计数字，尤其是与屋顶有关的统计数字，根据地区气候和建筑法规的不同，会有很大的不同，因此，该清单是平均值。 （c）此外，房屋的年龄在这些发现中也起着重要作用。在较老的城市房屋中，发现的问题（如供暖系统故障，电力服务不足和管道磨损）的发生频率比本调查中反映的频率高得多。（d）仅针对前三个类别给出了调查答复百分比，因为它们是如此之高且具有统计意义。项目4至10的排名明显低于前三项，并且因地区而异。
https://theconversation.com/an-uber-for-apartments-could-solve-some-common-housing-problems-44185