前言
房价现在可能正在下跌，但澳大利亚人对住房负担能力的担忧并未缓解。悉尼和墨尔本的房价下跌了几个百分点，这对首次购房者来说是冷淡的安慰。他们仍比五年前多支付50％的费用。价格可能会进一步下跌，但即便如此，住房的价格仍将比二十年前低。澳大利亚的房屋拥有率正在下降，尤其是年轻人和穷人。除昆士兰州和塔斯马尼亚州外，所有州越来越多的低收入者面临租金压力。所需的策略响应保持不变。正如格拉顿研究所的《 2018年州橙皮书》所示，各州政府需要确保建造更多的住房。
住房发生了什么事
澳大利亚的人口正在迅速增长。我们的城市没有跟上，因此人均住房减少。主要的障碍似乎是延迟或阻止开发的规划规则。除塔斯马尼亚州外，所有州的人均住房建设都比十年前减少。新南威尔士州，维多利亚州和昆士兰州政府在过去五年左右的时间里都改变了规划规则和程序。即使大量积压的积压，这也导致新建筑最终赶上了人口增长。额外的供应已经导致布里斯班的租金平淡和公寓价格下跌。它将有助于推高悉尼和墨尔本的租金和价格。但是，今天创纪录的住房建设水平是满足人口快速增长（主要由移民推动）所需的最低限度。然而，新南威尔士州和昆士兰州的当局正在通过加大难度来应对NIMBY的压力。在维多利亚时代的竞选活动中，Matthew Guy承诺也会这样做。要保持符合纪录的住房建设，以达到城市规划的住房目标。
政府应该怎么做
抵制高密度发展是错误的反应。为了使我们最大的城市的内环和中环郊区能够建造更多房屋，州政府应：引入新的小型再开发房屋法规。它将保护邻国，减少规划的不确定性并提高新开发项目的质量。该代码将包括让邻居最担心的事情，例如隐私，身高和遮盖力。在主要的运输走廊和火车站周围，可以“按原样”建造四到八层的高层建筑。为每个地方议会设定住房目标。这些目标应与整个城市的发展计划联系起来。如果理事会未能达到计划目标，则应介入独立的计划小组。最好的证据是，十年内每年要额外建造50,000套住房，可能会使澳大利亚的房价比原先的价格低5-20％，这会加剧公众对住房负担能力的担忧，并促进经济增长。
改革租赁规则
除了增加供给外，各州政府还应通过更改住宅租赁法来提高房租的吸引力，以提高房客的安全性，并帮助房客使自己的房屋像家一样，从而使租金更具吸引力。维多利亚州政府最近将余额更多地分配给了租户。其他州政府也应该效仿。当然，改变有利于租房者的租赁法律可能会减少出租房屋的供应并增加租金，但任何这种影响都可能消失得很小。一些投资者更有可能将其物业出售给首次购房者，这意味着少租房，少租房。住房负担能力危机使低收入者的生活特别困难。有充分的理由为最脆弱的澳大利亚人提供额外的公共支持。但是，并非所有政策都会同样有效。促进社会住房将是昂贵的。如果要增加10万套住房的存量（大致足以使社会住房恢复到其在住房总存量中的历史份额），每年将需要大约9亿澳元的额外公共资金，或100亿至150亿澳元的前期资本成本。即使到那时，社会住房也只能容纳澳大利亚最贫穷的20％人口的三分之一。大多数低收入的澳大利亚人仍将留在私人租赁市场。最大的问题是，对于生活急剧恶化的人们来说，社会住房的“流动”不足。租户通常需要很长时间才能离开社会住房。大多数人已经住了五年以上，为了克服这些问题，政府应该建造更多的社会住房，并将其紧密地针对长期处于无家可归风险中的人。否则，应主要通过增加联邦租金援助来提供对低收入者住房成本的额外支持。
停止提供虚假的承诺
州政府还需要停止提供错误的承诺。尽管诸如首次购房者补助金之类的政策屡次被证明无效，但它们却是新南威尔士州和维多利亚州去年宣布的住房计划的核心内容。 不可避免地，这些实际上是第二次购房者的诱因：最大的赢家是已经拥有房屋的人以及准备出售新房屋的房地产开发商。同样，州政府不应声称住房和商业激励措施以及区域交通项目将大量人口转移到该地区。 过去，此类政策并没有太大改变。 而且它们提供了不要对计划提出强硬要求的借口.2018年《国家橙皮书》中建议的任何政策在政治上都不容易。 但是澳大利亚人需要面对一个严酷的事实：要么人们在郊区接受更高的密度，要么他们的孩子将无法买房。