前言
德意志银行，MLC，安永会计师事务所，澳新银行，Suncorp。珀斯的高层建筑就像一个采矿指数：必和必拓，力拓，伍德赛德。在墨尔本，投资者的住宅摩天大楼构成了新开发的大量，其名称包括Aurora，Verve，Empire和Vision–这些名称是永恒的（并且没有地方）。最近澳大利亚城市中心的改造使它们看起来不守规矩和狂野，它们的镀金塔，幕墙由包层公司目录和混合建筑类型编制而成。两层高的维多利亚时代的前方abutt六层高的公寓楼，或完全被塔楼吞没。这种拼凑，与令人向往的品牌形象相结合，给人的印象是，房地产开发商和金融家是这种“随时随地”城市发展方式的主要推动者和塑造者。这部分是正确的。市场驱动的发展一直在澳大利亚的城市定居中发挥着主导作用。但市场在规则框架内运作，减轻城市发展对公共利益的负面影响。政府在制定政策，规则和法规方面发挥着关键作用，这些政策，规则和法规通过规划政策，设计准则和建筑规范来引导城市发展。在这些规划机制中，政府行动应反映其所代表的社区的标准和期望。那么为什么澳大利亚城市的中心，包括公共空间和社区期望之间存在这样的鸿沟呢？问题的一部分是在规划和设计阶段缺乏关于质量设计的指导以及实现它所必需的一致决策。
以墨尔本为例
这一点比墨尔本最近建造的高塔更为明显。在截至2015年的二十年间，对较高建筑物的规划方案缺乏强有力的监管。1999年 – 当经济低迷时 – 州政府取消了市中心的密度控制，以便在房地产开发方面实现最大的灵活性。这些控制措施确定了最大容积率（FAR）为12：1。这意味着如果场地面积为1,000平方米，则允许建造12,000平方米的建筑面积。它可能是一个建筑物，整个场地建造了12层楼，或者建筑物的一半到24层楼。只有偶然的机会，墨尔本的高度限制在265米到315米之间，因此建筑物不会侵入飞机飞行路径。墨尔本建筑物的高度不一定是一个主要问题。新的住宅大楼占据了每年移居大墨尔本地区的10万多名新居民，这些人更有可能走路而不是开车。限制建筑物高度并不一定会带来更好的建筑和社区。然而，通过密度控制设置高度限制 – 调节建筑物，街区或区域中的楼层面积和公寓 – 是实现更好设计的重要杠杆。这是监管“议价能力”的一种形式，允许一些额外的楼层以换取更好的公共设施。如果没有它，可能会有许多不良后果，特别是在街道层面，这在最近建造的一些塔楼中显而易见。墨尔本市2018年的报告“促进中心城市和南岸的高质量城市设计成果”指出，“过去20米的建筑立面，尤其是店面设计缺乏设计投资”。问题包括允许在讲台上停放在地面上，使活动用途（例如公共区域或商业租赁）看不见的有色玻璃，以及破坏街景质量的不良材料和建筑细节。这可能导致建筑物占用者和行人之间的视觉连接不良，从而减少从上方的监视，这将有助于使街道更安全。一些开发看起来非常便宜和平淡无奇。有平面饰面和外墙，有色玻璃，落地玻璃窗，重复的框架和竖框，建筑服务占据了街道的正面 – 尽管用于销售这些塔楼的豪华公寓标语。
更严格的控制，以更好的设计
自2015年实施临时控制措施以来，墨尔本中心城区和南岸地区的规划控制措施变得更加紧张。这些控制措施于2016年成为永久性控制。最近在墨尔本兴起的大多数讲台和填充塔在此之前获得了规划许可。新的控制措施规定了对最小街道挫折，阴影，风力影响，FAR限制和塔楼分离的更强要求。新的高度限制基于密度控制。但是，高层公寓大楼的密度仍然高于东京或香港地区的密度。这些新的规划控制措施已经导致地上停车场平台减少，因为开发商的目标是在面积比率限制的情况下提高产量。尽管这些新的规划条款促进了质量设计，但对于墨尔本较高的建筑方案而言，良好的设计意味着什么仍然模棱两可。当高层建筑受到自由裁量的高度限制时，这就成了一个问题。报告评估开发应用超出优先高度的可衡量标准：MGS Architects的分析和建议通过墨尔本的几个案例研究观察 – 包括南亚拉和科林伍德 – 可以为展示“高标准建筑设计”的项目协商额外的高度”。但这里的好设计可能与挫折，阴影，公共空间的提供或高质量的建筑细节无关。这可能是因为建筑物作为“地标”，“门户”或“图标”销售。但建筑物的高度是否具有里程碑意义？如果是这样，它应该有多高？如果建筑物“苗条”和“雕塑”，那么公共设施的不良（例如产生交通或阴影）是否应该被交易掉？对于前往规划法庭VCAT的项目，墨尔本市的报告指出：如果要求仲裁庭在可接受的城市设计结果或项目可行性（例如实现可行塔架封套的能力）之间作出决定，则可行性和合并目标总体上是平衡的。
还有什么需要做的
缺乏确定性和一致性。MGS Architects写道，这“破坏了公众对公平有序的发展审批程序的看法”。所有房地产开发商，建筑师和规划人员都希望城市规划，设计和政策的一致性和清晰度，以便交付他们的项目 – 当地社区也是如此。尽管在墨尔本朝着正确的方向前进，但仍有改善监管的空间。这包括引入与质量建筑设计相关的更清晰的密度控制，设计审查过程中设计师领导决策和设计引导的控制(关于允许开发的定量规则与定性规则相匹配，关注建筑如何与公共领域的接口)。但是，为了鼓励创新，法规仍应允许灵活性。墨尔本住宅大楼的增长加强了澳大利亚城市居民对优质设计成果的监管需求。它对墨尔本和整个澳大利亚的战略城镇中心发出警告，对其较高的建筑物缺乏足够的质量控制。随着首都城市发展计划修正案的实施，阿德莱德市中心的部分高度限制得到了缓解。这导致了一系列超过100米的新商业，住宅和酒店建筑的建议或正在建设中。让我们希望，凭借强大的设计指导方针，阿德莱德避免了墨尔本最近新增的一些错误。