前言
澳大利亚存在住房负担能力问题。毫无疑问。不幸的是，问题变得如此根深蒂固的原因之一是政策对话显得越来越混乱。现在该揭穿一些不断涌现的政策陈词滥调了。“功能分区”是罪魁祸首吗？将住房负担能力问题归结为新供应不足的原因可能很诱人。根据这一论点，低利率和房地产投资税收优惠等“需求方”驱动因素与首府城市的人口增长共同推动了房价的上涨，而新建住房的建设并没有跟上。人们常常指责“分区”。但是，几乎没有确凿的证据显示系统的监管限制。
供应量处于创纪录的高位
按照国际标准，澳大利亚的人均新住房供应实际上非常强劲。在过去的十年中，新的单元和公寓的供应一直在人口稠密，也是高价值地区的就业密集的大都市地区进行。根据陈词滥调，这种供应反应应该降价了。然而，即使在新的住房供应已经超过人口增长的大都市地区，居民住房的物价通胀也在上升。供应陈词滥调的最大希望之一是，即使这些房屋对于低收入群体来说负担不起，新的住房存量也提高了人们的承受能力。这种信念基于一种称为“过滤”的理论，即随着时间的流逝，老旧住房逐渐下降到可负担的市场端。关于过滤的经验数据很少。确实，学术文献在历史上一直对该理论产生怀疑。但是，一些评论员继续声称，美国的租赁住房市场提供了证据，表明在实践中可能发生“过滤”。但是，无论在美国发生什么，在澳大利亚，仍然没有证据表明新的住房供应已经渗透到整个住房库存中，以扩大低收入澳大利亚人的负担得起的住房机会，或者很快就会这样做。著名的经济学家继续产生数据，表明新供应对价格的潜在影响很小。澳大利亚低收入家庭缺乏可负担住房的机会仍然存在。有证据表明，我们城市中的低收入工作家庭始终面临的住房成本远高于可接受的承受能力水平，无论他们居住的住房质量如何。
在市场维持供应
一些评论员援引降温价格作为供应反应正在生效的证据。不管是不是（超出需求方因素，例如投资者贷款的利率较高），都希望管道开始放缓。私营部门的发展是由利润和风险驱动的，正如我们多年来看到的那样，其特点是投机性繁荣与萧条。开发人员可以比打开新电源快得多的速度关闭新电源。价格下跌，消费者情绪低迷和经济不确定性意味着许多开发商在市场复苏之前不会继续进行建筑审批。这意味着很少能维持高水平的供应产出。西澳大利亚州最近的住房数据就是一个很好的例子。西澳州在2014年，2015年和2016年录得完工量上升。但是，由于自采矿业繁荣结束以来价格下跌，2017年完工量预计将下降约三分之一。简而言之，市场本身将永远无法解决澳大利亚的住房负担能力问题。期望开发商继续建造以降低房价是纯粹的幻想。
计划改革不是负担得起的住房策略
我们之前曾写过关于呼吁规划改革而不是真正解决住房负担能力压力的政治呼吁的政治呼吁。实际上，澳大利亚各州已着手进行十多年的计划改革。他们的目标是：标准化和简化计划规则；在火车站附近促进混合用途和高密度住房；通过使用独立专家小组来克服当地对发展的政治反对。至少从2000年开始，大城市计划就将城市填土和新绿地的住房目标作为目标。这些改革在克服监管限制方面是有效的。最近的供应回应规模清楚地表明，分区和开发评估过程并未阻碍悉尼和墨尔本等城市的住宅开发审批。但是，即使负担得起的“分区”和高度规则，试图作为澳大利亚负担得起的住房策略，试图在火车站周围的塔楼中容纳澳大利亚人口的增长也将失败。除了放松管制的议程外，还需要进行更大的改革。使基础设施资金与大城市和区域分权相一致是一项重要的长期战略。早就应该进行有关在新的基础设施支持下在社区提供负担得起的住房的改革。
需要更大的住房规划
澳大利亚需要对住房问题进行更现实的评估。我们可以清楚地在适当的经济情况下获得大量的住房批准和住房。然而，鲜有证据表明这种新的供给能够改善低收入家庭的承受能力。在西澳住房热潮达到顶峰的三年之后，这些家庭的负担能力并没有更好。在某种程度上，这可能反映出以下事实：大量新房似乎根本无法容纳任何人。 CBA最近的一份报告估计，到2016年的四年中，仍有17％的房屋空置。如果我们认真考虑为低收入的澳大利亚人提供更大的负担能力，那么政策需要直接向此类家庭提供住房供应。这将包括私人租赁部门中更多的负担得起的供应，最好是通过大型机构（例如超级基金）的投资来进行。对于那些无力在该部门租房的人，需要对社区住房部门进行投资。在首都市场上，除非要为低收入或中等收入的人保留一部分住房，否则建造用于出售给购房者或房东的新住房根本不会提供负担得起的住房选择。