前言
澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）本周报告称，2016 – 17年期间外国住宅房地产审批量大幅下降。鉴于2015 – 16年度批准了40,149项批准，总额为724亿澳元，而下一年的数字仅为13,198项批准，总额为252亿澳元。在这些数字上，外国房地产投资热潮似乎已经结束。这对房地产和金融业来说是个坏消息，他们已经感受到家庭收入增长疲软，对当地借款人的贷款限制更加紧张以及房地产市场放缓的压力澳大利亚主要城市的活动。FIRB表示，中国需求下降是海外审批整体下降的一个因素。中国的需求可能受到一系列因素的削弱，包括新的FIRB申请费，中国海外直接投资资本控制以及不断变化的全球经济。但如果周期从繁荣走向萧条，我们就会学到很多东西。
第一件事:我们仍需要数据
2014年，众议院经济常务委员会对住宅房地产的外国投资进行了调查。它承认公众对这一外国投资水平越来越不安，并补充说：……没有准确或及时的数据来跟踪住宅房地产的外国投资。没有人真正知道住宅房地产有多少外国投资，也不知道投资来自哪里。四年过去了，FIRB仍然标志着数据收集和分析的局限性。如果没有细粒度的数据，很难预测外国资本注入能够推高当地房价的幅度。最新的数据有一个警告。审批数据代表潜在投资，而非实际投资。两者之间存在重要差异。例如，潜在的投资者可能会寻求批准多个房产，而只打算购买其中一个房产。我们需要政府收集有关个人外国房地产投资的更广泛和详细的数据，并将其公之于众。这需要涵盖的不仅仅是城市层面的审批数据，还包括社区投资水平甚至个别住房开发的数据。
第二课:物业阶梯上的人对外国买家不那么敌视
悉尼的数据显示出对外国投资的广泛关注。几乎56％的悉尼人认为外国投资者不应该被允许在悉尼购买住宅房地产。在我们的研究中，只有17％的受访者认为政府对外国住房投资的监管是有效的。超过一半的悉尼人说他们不希望中国投资者在他们的郊区购买房产。78％的人认为外国投资推高了悉尼的房价。然而，那些拥有房地产投资的人比那些没有房地产投资的人更有可能支持外国投资。这表明拥有房地产市场股权的悉尼人，如房主或投资者，可能会认为外国买家推高住房价值是积极的。他们可能担心外国投资的新下降可能会抑制他们的资产。
第三课:住房是建立在特定卖家的基础之上的
当中国房地产投资在2013 – 14年开始大幅上涨时，房地产开发商争相对这个新兴市场进行建模。房地产媒体急忙想出中国投资者最热衷于购买的地方，以及如何最好地为这个新的外国客户群设计和营销房地产开发。2012年初，Larry Schlesinger引用人口统计学家Bernard Salt的话说：越来越多的中国和印度移民在澳大利亚意味着房地产投资者需要考虑他们购买的住宅物业的文化敏感性，以确保他们最大化转售价值。2013年至2017年期间，本地和外国的房地产开发商定期与我联系，询问我是否对外国投资者的消费者偏好和市场预测进行了最新研究。我没有。但是那里的建议并不缺乏，涵盖了从风水知情的住房设计到外国大学生的关键需求。一些全球房地产经纪人向他们的客户建议他们可以在澳大利亚大学学习期间购买澳大利亚房屋以容纳他们的孩子，然后利用房产销售的资本收益来偿还学费。许多房地产开发商正在制定中长期发展管道，包括外国资本和外国投资者的消费者偏好。现在还不清楚这块住房的大部分是否会建成。如果是，它是否适合我们城市未来不断变化的需求，或解决我们持续的住房负担能力问题？换句话说，最近外国房地产投资狂热的遗产将留下什么样的房产？
第四课:住房辩论过于简单化和有害
我们需要注意不要将国内的中澳买家与国际中国投资者混为一谈。新报道的大部分媒体报道都是亚洲家庭购买澳大利亚房屋的陈规定型图像。但鉴于涉及外国投资规则和后勤，这些图片远比外国人更能描绘中国澳大利亚人。了解投资者的长期移民和教育计划也很重要。不同的投资者群体将以不同的方式与城市互动，他们对社会的影响也可能大不相同。例如，与中产阶级移民或国际学生相比，超级富裕的缺席投资者对邻里生活的影响会有所不同。如果联邦政府想要对外国投资进行诉讼，那么就需要对个人外国房地产投资可能带来的风险和收益进行更好的教育。我们的研究表明，政府的亲外国投资立场必须伴随着保护澳大利亚跨文化社区关系的战略。
第五课:繁荣 – 泡沫破灭周期继续
1982年，莫里斯戴利在他的经典着作悉尼爆炸中写道：…悉尼的房地产价格波动是由于该城市与澳大利亚经济以及世界其他地区之间的联系所造成的。达利在1850年至1981年期间将外国人和资本涌入悉尼，因为财富通过金融服务部门流入城市房地产。在此过程中，他观察到一个“吸引一般人口滥用的群体是中国人”。长期以来，国内外房地产投资一直与金融服务业联系在一起，建筑环境是创造和储存剩余资本的核心。今天，澳大利亚城市继续受到全球资金的严重影响。
一个关键的教训是，国内和国外的房地产繁荣，泡沫和萧条因此被更好地理解为我们的住房和金融体系中的周期，而不是作为该系统的一系列短期破裂。如果我们认真解决住房不平等问题，我们需要考虑国内外房地产投资对我们城市长期的集体影响。