前言
反向抵押贷款是释放房屋净值的一种方式，对于许多澳大利亚人来说，这是财富的重要组成部分。金融系统咨询组织（Financial System Inquiry）提出了这种抵押贷款，以支持退休人员分散财富并提高澳大利亚金融系统的效率。
反向抵押贷款的相对增长率与之相对应，但仍处于边际，总敞口为29亿澳元（请参阅图表底部的线），远低于标准抵押贷款和较高风险的贷款，例如纯利率和低利率文件贷款。尽管交易量有所增加，但贷方的数量却随着时间而减少。根据金融系统查询，在全球金融危机之前，已有15家以上的贷方存在，但今天只剩下5家。
尽管人口老龄化，数十亿房屋净资产等待释放，但为什么抵押贷款如此受欢迎而反向抵押贷款却不那么受欢迎？
反向抵押贷款如何运作
反向抵押贷款允许房主将房屋作为抵押品获得一次性或年金。反向抵押贷款的好处在于，借款人通常会继续居住在房地产中直至死亡。出售房屋的决定通常是一种激动人心的决定，使用此产品可以避免，因为在死后可以通过出售房屋来偿还贷款。
反向抵押还可以用于支出，或者在老年护理中，通常需要数十万美元的住宿保证金。
还有其他选择：希望获得房屋净值的澳大利亚人通常更喜欢出售房屋并购买或租用较小的房屋。这一决定可能会触发资本税和其他费用等成本，但随着退休人员搬入他们所需要的空间和标准的住所，也可能会有所作为。然后，可以将自由现金转换为年金，例如为每月收入提供资金。
反向抵押与标准抵押有何不同？
在反向抵押贷款中，随着借款人利用信贷额度，贷款金额会随时间增加，直至达到上限。随着利息加到未偿还金额上，贷款金额进一步增加。由于借款人通常只能用有限的其他资产和收入来偿还贷款，而且如果他们有很长的寿命，那么贷款额可能会迅速增加到意外的水平。
为了保护消费者（受《国家消费者信用保护法》保护），必须通过标准化计算器向这些产品的顾客提供法律和财务建议。此外，银行提供“无负资产”担保，这意味着贷款金额不能超过该物业的价值。
最后，由于该部门的竞争较少且贷款人的风险较高，因此利率通常高于标准住房贷款产品的利率。在这部分市场中，贷方提供的财产价值通常不超过房地产价值的50％，而标准抵押贷款的价值通常在财产价值的80％左右-如果使用抵押保险，则更高。
贷方有什么风险？
如果贷款金额超过财产价值，则无负资产担保可能会导致损失。尽管有大量的附带缓冲，但这可以通过多种方式发生。首先，房价可能会下跌。在金融市场上看到下跌等于先前的上涨并非没有道理。此外，房主有权居住在该物业中，并且只有在死亡后才能还款。如果借款人在获得反向抵押贷款后享有长寿，或者如果贷款额的累积利率高于房价，则贷方可以使用无负资产担保。长寿风险很难评估，因为它需要预测预期寿命。
长寿风险也受到不利选择的影响。与人寿保险不同，健康的消费者可能会热衷于反向抵押贷款。此外，数量有限的反向抵押贷款使银行难以进行风险分析。贷款人根据贷款人的年龄来决定贷款金额（年龄越大，可能的贷款金额就越大）。借款人还可以选择提前还款的方式，如果他们发现较便宜的贷方，则可以再融资并预付反向抵押贷款，从而使原始贷方面临进一步的风险。另一个方面是，一旦达到负资产阈值，借款人就没有进一步的财务诱因来维持该财产，这可能导致财产价值进一步贬值。
房屋净值释放对澳大利亚经济的效率是积极的，并且符合我们的退休理念。在美国，政府提供非负权益担保，以减轻放贷人的风险并支持这一市场。澳大利亚政府可能不准备赔偿行业风险。但是，可以通过更一般的措施来支持此类市场的发展。首先，可以在确定年龄养恤金的经济审查中进一步确认房屋。这样的措施可能更好地满足人们的需求。其次，业界最大的担忧是风险转移解决方案（如衍生工具和证券化结构）的可用性有限，这将使银行能够以合理的成本降低房价风险和寿命风险。银行很难对冲或转移寿命和房价风险。这对于该行业来说是一个陷阱22-只有更多的股权释放可能会导致更多的风险转移解决方案，反之亦然。