前言
住房负担能力和税制改革已成为此次选举的两个决定性问题。澳大利亚房地产委员会 – 其自称为“领导之声” – 代表其2200名公司成员帮助构建了辩论。该委员会最初是在1969年成立的澳大利亚建筑业主和管理者协会（BOMA），并于1996年更名为澳大利亚房地产委员会，其倡导重点是核心。住宅发展委员会和国际及资本市场部于2001年成立，退休生活委员会于2015年成立。董事会的成员来自澳大利亚最大的住宅和商业开发商，而财产委员会的可观年度收入（2015年为2730万澳元）主要来自会员费和服务。在游说有利于房地产开发和投资的监管环境方面，财务风险很高。财产委员会的健康预算用于宣传和交流（仅在2015年为640万美元和100万美元）就产生了大量关于税收和计划改革的报告，广告活动和政府意见。另外的720万美元用于“联网”，以确保将这些信息传播到任何地方。这些庞大的资金为安理会备受瞩目的电视宣传活动提供了资金，以保持负资产负债率和资本利得税减免，以应对今年早些时候提出的变化。这则广告（2月22日发布）将住房市场比作濒临崩溃的脆弱的纸牌屋，发出了威胁性警告：“不要玩弄财产”。政府已经得到了信息。财政部长斯科特·莫里森（Scott Morrison）于1989年至1995年期间担任理事会的国家政策和研究经理，他在2016年预算案之前排除了对负齿轮的改变。尽管马尔科姆·特恩布尔（Malcom Turnbull）在出任首相之前反对不利的杠杆作用，但他最近也改变了立场，拒绝对现有安排，并建议有抱负的购房者向父母求助。虽然保留负面负债的运动是财产委员会最明显的，但在幕后，该委员会一直忙于与政府会面并撰写提交材料。仅在2015年，新南威尔士州部门就撰写了55份意见书，并参加了230次特别会议。其2016年的选举手册提出了“通过财产增长经济”的许多“解决方案”。以下是一些亮点。
负齿轮与CGT
理事会希望保留负资产负债率（这可以使与住房投资相关的利率和其他费用被总收入抵消）和投资物业的资本利得税优惠。尽管有大量证据表明这些奖金刺激了对住房的需求，推高了房价并使首次购房者无法参与竞争。但是，通过将住房负担能力问题作为供应方面压力而非需求方激励的一种表现，理事会将负担能力辩论转变为规划改革。住房和计划改革目前对房地产投资的激励（如负面负债）并不针对新的住房供应 – 只有一小部分投资者贷款为新住房提供资金。因此，理事会认为，英联邦向各州支付的“微观经济改革”应激励计划体系的变革，以“对住房供应管道进行收费并提供创新的可负担住房解决方案。”这是一个令人厌倦的论点，它忽略了各州和领地已经进行的多年规划改革，而新住房生产水平目前处于数十年来的最高水平。在国内外投资者充斥的市场中，这种供应几乎无法抑制价格上涨。财产委员会总是在谈论住房供应的瓶颈（它认为这是由于规划系统的限制所致），但这种论点却忽略了一个显而易见的问题，即价格是供求关系的结果。负资产负债率和资本利得税的共同作用是在繁荣时期如此强烈地推动需求，以至于即使供应急剧增加，价格也继续上涨，尤其是在当今低息环境下。下表显示了有关悉尼的此问题。它表明，在1996 – 2004年经济繁荣之后，当价格趋于平缓时，住宅完工率将缓慢下降，但随着2011年中期的价格通胀而上升。理事会的选举平台确实要求对可负担和社会住房进行机构投资，这是一个值得考虑的想法。
城市与基础设施
物业委员会支持由澳大利亚基础设施部协调的长期基础设施规划和交付。谁没有？但是问题是如何分配成本和收益。由于对公共基础设施（例如，新的铁路线或公路）的投资而导致的土地价值上涨通常由土地所有者和开发商自掏腰包。英联邦和州政府现在正在讨论价值获取安排，这些安排将利用其中的一些优势来抵消提供费用。理事会反对这种模式，而是建议采用税收增量融资（TIF），这种税收利用了确定地区商业利率的提高。虽然在美国的某些地区很受欢迎，但对于较大的计划，它尚未被证明有效。由于我们的经常性房地产费用远低于美国，因此很难在澳大利亚实施。财产委员会还希望将对现有基础设施（如空地，当地道路和行人路）的现有开发贡献以及对物业交易的印花税归还。取消印花税的想法（至少对国内购买者而言）具有一定的优点，因为房地产交易税会阻碍流动性，例如阻止退休人员搬到较小的房屋。但专家认为印花税应由土地税取代，以鼓励更有效地利用土地。这也将提供一种机制，用于捕获公共基础设施投资产生的价值。毫不奇怪，财产委员会不这么认为，而是要求更高的商品及服务税。财产委员会抱怨其成员承受不公平的税收负担，但他们似乎满足于在宣传和社交活动上花费大量金钱。经济学家形容为“寻求额外支出”，游说更加宽松的监管和财务环境显然有望为房地产业带来高回报。但请务必记住，尽管规模庞大，但房地产委员会仅代表开发，建筑和房地产行业的一部分，它们实际上并没有涵盖许多较小的郊区开发商或房屋建筑商。问题是“领导之声”将主导议程，还是会听到人们对住房和城市的更广泛看法。