前言
位于郊区的大住宅与邻近市区的经济型小户型住宅哪个更适合投资？由于每年的收益率不同并不能给出明确的回答。万嘉就过去的经验来和大家侃一侃两者的区别，以及怎样去看户型，以便做出适合自己的选择。
Realestate.com.au/invest的房价中值数据显示，墨尔本内城区South Yarra（18%）和Prahran（13.2%）与Officer（15.1%）和Tarneit（13.0%）等郊区的短期（一年）收益最佳。阿德莱德情况类似，投资收益最高的城区包括Linden Park（7.0%）和St Peters（6.8%）等内城区以及Seaford Meadows（6.1%）等郊区。
对于那些追求长期资本升值的投资者来说，郊区大户型住宅和市区小户型住宅哪个发展前景更好。不过，买房子之前要先做好预算，在面对选择地段还是面积的时候，对于稍有经验的购房者来说，自然明白地段的重要性。且不论房子是自住还是出租，用合适的价格买到好地段的房子简直就是赚到。随着周边经济文化、道路交通的发展，房子自然也会涨价，但是如何挑选地段，就要根据周边在建及规划的项目而定。
买房预算考虑顺序
首先要参考不同区域定价。地段不同，房屋的价格自然也不同，开发较完善的地区地价就越高，反之则越低。如果你打算购买商品房，可参考不同区域的地价水准，根据自己的资金实力，选择某一区域的房子。
其次是考虑房屋面积。由于房子每平米的价格都不低，所以，每平米都要精打细算，要根据自己家庭人口的数量、房屋使用功能及资金实力等来进行选择适合的房屋面积。当确定了购房地段之后，其次就要对所购房屋的面积、户型、楼层等进行比较了。然后是对生活费用的预留。大家在购买了房屋之后，购房人便要开始负担房屋的一切支出，如修缮、水电暖、电梯、安保等费用，对这些支出费用如果考虑不足，会在买房后面临各种尴尬。这几项费用每月数百元甚至上千元，而且各地收费标准不同，所以购房前要了解清楚。
郊区更胜一筹吗？
万嘉表示答案是肯定的，前提是房产面积足够大，且允许重建。万嘉表示，购买允许分建的地块是有好处的，因为可以建造多套单元房或联排别墅，不过在其他条件一致的情况下，如果所购房产只允许建造一套住宅，那么应该离中央商务区越近越好。
对于内城区住宅来说，万嘉也列举了一些致使内城区房价上涨的因素，如咖啡馆和公园等生活设施，不过更重要的是，轻松可达上班地点。
与伦敦和纽约等城市一样，澳大利亚的城市也存在‘齐聚市区’的情况。一方面原因在于，墨尔本等城市的交通拥堵情况不断加剧，在墨尔本越来越多的买家希望可以走路上班或到达中央商务区。在大城市，步行指数高是一大亮点，而这一点在布里斯班和阿德莱德尤其明显，只是程度不一样。另一方面在于知识经济的兴起，主要集中在中央商务区和大学附近 – 也是在此就业者希望居住的地方。”
内城区租金收益是否更低？
资本升值导致内城区住宅的收益远远低于大多数郊区的房产，万嘉提醒投资者应该整体来看。
在墨尔本市区和大学附近，租户需求量高且群体多样化，因此租赁房产一般只会空置一两天，而在Doncaster（墨尔本东郊）则会空置三到四周。内城区住宅需要的室内翻新费用相对较低，而翻新所需的费用会影响投资者的收益。
高价格会导致需求变化吗？
一些分析师预测，随着买家对价格实惠且户型更大的房产的需求增长，郊区房产的需求量会更高，资本升值空间也会更大。
尽管这一理论貌似有理，然而城郊房产的价格是不太可能会赶超内城区房产的。海外人士、富裕的当地买家以及知识工作者都纷纷涌向市中心。
对于像Melbourne Central这样拥有新兴中央商务区的城区来说，万嘉认为经济实力较好的买家可能会青睐中部城区，这里交通便捷，还有新兴的商业中心。“Footscray（墨尔本内西区）就是一个很好的例子，越来越多的办公楼以及完善的交通设施使这里的房产价格不断攀升。”
户型的合理性尤为重要
何谓户型的合理性呢？万嘉认为应该由如下方面进行衡量：
对外开窗面积是否充沛；
交通流线是否合理；
功能分区是否合理；
细节布局是否精致；
这点是一个房屋设计的成败最关键的一步，买家去看房子，第一感官很重要。要么一进门可以看到一个很宽敞的大厅，可以直接看到室外风光，这是一个很舒服的感官享受；然后走进客厅之后，参观每个房间都能看得到室外景观，能给人一个这样感觉的房屋自然就很容易买卖了。要做到这一点不太容易，特别是一些处于楼盘开发边角位置上的房屋，或者L 型开发中的转角位的房屋。所以通常L 型开发中转角位都是电梯或楼梯的位置。
在一个开发的转角位置的房屋，通常户型都比较一般，无论是内转角还是外转角，都会在户型上有所牺牲。这一类的户型理论上来说都会有一个比较长的入户走廊。如果开发商不愿意牺牲容积率，把长走廊都放在入户面积里面，那么这些户型通常都会比较难看，那么未来销售难度也会增大，以两房为例，合理的交通流线一般来说有两种方式：第一种，入口在房屋的中间部位，厨房、饭厅、客厅在中间，房间在两旁，这样的主人房和次卧分开两旁，家长和孩子不会相互干扰。第二种，入口在房屋的一旁，厨房、饭厅、客厅都在一旁，房间在房屋的另外一边；这样只有一条走廊连接所有房间与卫生间。这样的好处是动静区域分开。
合理的功能分区
这个跟合理的交通流线是密不可分的，更多的问题会在两房加学习间或三房，又或者是复试单元等的大户型出现。大户型，功能房会比较多，这时候简单的交通流线就很难满足要求了。这种房屋，还是尽量将入口放在靠近房屋的中间。动静分割是主要考虑的方向；另外其中一套卧室（通常）尽量与其他卧室分开，避免相互干扰。
大户型还要考虑考虑的是公共活动空间，餐厅通常要求比较高。普通的两房客厅要求至少4米宽，而大户型4米宽有时候就不够用了。遇到小客厅的户型，通常需要有个大阳台来补救了。
合理的细节分布
这个不得不提到中国的风水学了。以下几点是需要注意的：
入口大门，一进门口最好能看到一个比较开阔的空间，而不是长长的空旷走廊，即使是长走廊最好也有些柜子等，避免太多的浪费空间；
避免水火对冲，炉头不要对着卫生间，炉头不要正对着盥洗盘；
卫生间不要开门看到马桶，马桶要尽量放在开门看不到的地方，例如：门的后面或者是开门的反方向；
厨房不要在房间的正中间，风水上来说叫火烧心；也不要一开门就正对着炉头；
尽量不要一开门正对房间门；
卫生间不要正对着床头，一般在床脚位会好一些；
门不要开在正对着床尾的地方，需要错开一点；
电视机插座的位置要放在合理的位置，一般是正对床尾的墙上；