针对2017年3月维多利亚规划厅新出台的Reformed Residential Zones的⼀一系列规划方案修正案， 今天万嘉规划师就最近内东区住宅规划调整这一热门话题和⼤家做一个简单的分享。
以下是由维州政府发布在Department of Environment, Land, Water and Planning官⽹网上的reformed residential zones原⽂翻译，如需下载原文请点击以下链接：
https://www.planning.vic.gov.au/__data/assets/pdf_file/0011/32132/DELWP0055_ResidentialZoneReview_v8_weba.pdf
维省房屋⾯临的挑战
维省因花园城市⽽闻名。该政府现如今⾯临的挑战是在⽀持建设新房来迎合⽇益增长的住房需求的同时也要保护其具有特殊性的郊区。⼈⼜的快速增长是现如今社会⾯临的挑战。墨尔本市区的⼈⼜数量预计会从现在的450万⼈增长到790万⼈。相应的，维省的局部地区⼈⼜预计会从150万⼈增长到220万⼈。⽣活⽅式的改变和选择房屋的不同偏好导致⼈们住房要求的上升，更加多元化的房型被消费者所需求。整个规划系统需要为房屋的供应制造机会来应对这些正在改变的住房需求。
“墨尔本计划”及“区域发展计划”
“墨尔本计划”是政府对⼤都市规划的策略。它将引导着墨尔本⾄2050年前的发展及变化。这也将把⼈们的⼯作，设施服务与他们的居住环境紧密联系起来。同样的，政府也推出了8个针对维省区域发展的规划。这些规划为区域的成长与发展提供了⼀个⼤概的⽅向。为了更好的管理住宅区域的发展，政府对规划系统做了相应的改变：更新了“墨尔本计划”及8个“区域发展计划”。
维省居民们的家：可⽀付性，可使⽤性，可选择性
为了使维省居民们的家更具可⽀付性，可使⽤性以及可选择性，政府针对维省居民们⽇益增长的房屋使⽤权需求，房屋安全性需求做出的相应的对策。
政府通过规划系统改⾰住宅区域来实现维省居民的住宅⽬标：可⽀付性，可使⽤性和可选择性。
活动中⼼
在整个发展进程当中，活动中⼼⼀直都扮演着重要的⾓⾊。它们多坐落于具有便捷公共交通设施及服务的地区。这些地区⾮常适合满⾜住房的⾼密度性和多样性。从2004到2014年间，坐落于活动中⼼附近的房屋增长了65%。同时，居民数量也从2004年的8.6万⼈到2014年14万⼈。
经济及特殊功能
区域有⼀系列⾮住宅区在住宅发展过程中也起到想当重要的作⽤，特别是⼀些适合作出开发以及改变的区域。这些区域包括商业区域和⼀些特殊功能区域，如Capital CityZone，Activity Centre Zone等。在这些区域建⽴新房有助于缓和在我们郊区和邻⾥的住房紧张问题。
住宅区
住宅区是管理维省郊区住宅发展的最基本区域。他们在提供不同类型的家庭住房选择的同时，也保留了郊区的开放性和⼩规模的特点。
三个住宅区包括：
(1)低密度住宅区(Neighbourhood Residential Zone)
(2)中密度住宅区(General Residential Zone)
(3)⾼密度住宅区(Residential Growth Zone)
区域回顾
在2013年6⽉，当地市政府得知他们将有⼀年的时间来实现这些区域的规划。相较于新的区域，⼀些市政府已经在旧的区域做了⾜够的准备⼯作。结果，在如何申请新区域和进⾏多少公众咨询的⼯作中产⽣了⽭盾。这些⽭盾将会直接影响到墨尔本以及维省区域预期的房屋需求量和可持续发展。
规划部长让住宅开发管理咨询委员会(Managing Residential Development Advisory Committee)在2015年11⽉29⽇对这些问题提出建议。
规划部长交代给委员会的任务：
(1)标记出已经完成规划的新住宅区
(2)重新审查现有的应⽤区域，使它们符合墨尔本和维省可持续⽅式和推动⼈⼈买得起房⼦的发展状况。
(3)准备相关规划修正⼯作的痛时，对其提出建设性建议和理由。
(4)对住宅区提出发展意见
(5)要让市政府，社区和⼯⼚对现区域的划分都有所了解
委员会的⾏动受Residential Zones State of Play reports⽀持的。这份报告由环境、⼟地、⽔和规划部门于2016年1⽉提供。
州政府报告包括⼈⼜增长，住房供应量及多样性的信息，还有在墨尔本市区的五个分区申请新房区域的结果。委员会进⾏了⼀系列复杂的磋商，包含社区，⼯⼚，教育组织Peak Body参加情况通报会。公共听证会在2016年4⽉⾄5⽉举⾏。委员会收到了352封意见书。在这个册⼦的背⾯有详尽的委员会建议书和政府的回应。
政府的回应
委员会在最终报告中对住宅增长，住宅选择以及可⽀付性的问题提出了建议。作为回应，政府针对委员会的建议提出了新的解决⽅案。
更⼤的确定性
委员会承认区域带来的确定性有很多好处，并且提出放弃强制⾼度限制⽆疑是⼀种退步的表现。
政府同意并且已经决定加强区域带来的确定性。现维省郊区⼤量的新兴发展都受制于建筑限⾼，这说明维省社区邻⾥间的⼩规模特点得到了保护。
绿⾊⽣态发展委员会
加强了住房要求的与区域间的关注。委员会发现了在NRZ需要更⼤的灵活性。政府同意并且在附近住宅区的房屋个数上限已经被⼀个崭新的强制性花园⾯积要求所替代。这将保护在附近区域开放式花园的特点并且允许更多样的房屋出现。
加强邻⾥区域的特点
限⾼和花园⾯积要求将会保护维省郊区⼩规模和开放性的特点。邻⾥特点就是区分各区域的特点。
公平的礼仪
这些更新后的区域要确保每个市政都遵守了相同的规则。区域上的相同性越⾼意味着NRZ跟GRZ必须提供最⼩的花园⾯积，⽆论邮编是多少。
养⽼院
随着我们⼈⼜年龄的增长，在居住区域提供养⽼院变得⼗分重要。这将使得⽼年⼈可以继续在⾃⼰曾经居住的社区内⽣活，使得他们可以保留他们的关系⽹并与之前的邻居待在⼀起。为了保障这个需求，政府要与当地政府代表建⽴⼀个⼯业事务委员会寻找最好的⽅式将各个养⽼院与本地邻⾥联合起来。
新的住宅发展要求花园⾯积必须有所增加。在NRZ和GRZ的新兴发展需要遵守新的花园⾯积规定，这是强制性的。新的花园⾯积要求在保护维省邻⾥区域开放性特点⽅⾯提供了更多的机会。
花园⾯积不包括车道，永久停车位以及任何建筑及屋顶⾯积。所有的⾯积都要与花园相关，⽐如娱乐区域，草坪，花坛，游泳池和⽹球场都包括在最⼩花园⾯积的计算中。
委员会的建议以及政府的反馈总结
NEIGHBOURHOODRESIDENTIAL ZONE(低密度住宅区)
建议:
• 区域名称改为Limited Growth Residential Zone
• 修正区域的⽤途
• 住宅的最⼤建筑⾼度从8⽶增加到9⽶，建筑层数最⾼2层。
• 在施洪⽔警戒线的区域，允许略微提⾼建筑⾼度。
这个建议只是部分被⽀持，我们会相应作出改变
• 区域的⽤途已经被修正
• 住宅的强制性最⼤建筑⾼度已经增加，建筑最⾼层数被规定为2层
• 出台了强制性的最低花园⾯积要求，以替换限制的建筑数量
• 邻居，古迹，环境等特点必须在区域规划中具体体现
GENERAL RESIDENTIAL ZONE(中密度住宅区域)
建议：
• 修正区域的⽤途
• 在区域规划中，最⼤建筑⾼度可以被任意规定⽽⾮强制性规定
这个建议只是部分被⽀持，我们会相应作出改变
• 区域的⽤途已经被修正
• 在区域规划中，最⼤建筑⾼度仍然为强制性规定
• 建筑限⾼由9⽶变为11⽶，最⾼限制为3层
• 出台了强制性的最低花园⾯积要求
• 邻居，古迹，环境等特点必须在区域规划中具体体现
RESIDENTIAL GROWTH ZONE(⾼密度住宅区)
建议
•修正区域的⽤途
•在区域规划中，最⼤建筑⾼度可以被任意规定⽽⾮强制性规定
这个建议只是部分被⽀持
• 区域的⽤途已经被修正
•在区域规划中，最⼤建筑⾼度仍然为强制性规定, 但是必须⾼于13.5⽶
•相关的设计必须在区域规划中体现
养⽼院
建议
在住宅区域免除养⽼院建筑的限⾼要求。
政府要与当地政府代表建⽴⼀个⼯业事务委员会寻找最好的⽅式将各个养⽼院与本地
邻⾥联合起来。
商业⽤地区
建议
在这区域⾥⾯建楼需要得到许可。
不被这次会议⽀持的建议
需要进⼀步的⼯作去调查研究住宅开发对商业建筑⾯积的有效性和价格的影响。
可能有必要进⾏其他规划控制。
政府的⾏动
1.规划⽅案修正案 VC110
当它被发表以后，规划⽅案修正案 VC110将会取代现有的带有改⾰区域的住房区域。(已引⽤⾄规划⽅案)
2.⽼年住宅护理设施
与当地市政府，⼯业区以及相关利益者建⽴⼀个事务委员会来调查最好的⽅式将各个养⽼院与本地邻⾥联合起来。
3.提供深层指导
准备新的 Ministerial Directions, Planning Practice Notes,和AdvisoryNotes协助市政府并⽀持完成重新的区域规划⼯作。
4.检测和持续性发展
准备相关的有关于正在进⾏中的官⽅报道。
5. 通过⽀持委员会来巩固他们的规划计划
通过与委员会合作使当地的计划与新区域结合起来。通过⽀持委员会来明确在他们住宅区域的附近区域特征，历史古迹和环境价值。
6.透明性和公正性
未来的规划⽅案修正案将会经过公共和独⽴的过程来重新核查。
总结： 万嘉规划师今天联系了⼏个大家熟知的市政， 例如Whitehorse (Boxhill，Blackburn等所属市政)，Boroondara (Camberwell ,Balwyn，Hawthorn等)市政规划师表示还没有接到任何规划调整的通知，所有的申请按照现有规定执行。此项规划调整由维州政府由上至下直接作出改变，会⽐通常有市政提交规划修订容易高效，省略繁琐上报过程。但是规划设定到实际落实到每一个市政仍然需要一段时间，且每个市政对每个zoning也有⾃己的限定，甚⾄每个地块本身也会有特殊限制。如果您需要专业的咨询服务以及了解最新的市政动态，您可以直接在文章下方留言或者直接通过下方的联系方式联系我们。
