Section 32 是一份卖⽅方向买房提供的一份文件。

Section 32 的全名是Section 32 of the Sale of Land Act （⼟地法第32 条款），它要求卖方在签订销售合同之前向买方提供特定的信息。一般⽽言，如果卖⽅未能在合同签署前提供该法案所要求的信息，买⽅将可以取消合同。

在合同签署之前，是向律师获取法律咨询的最佳时机，因为如果在交易完成后寻求法律建议，终止合同的机会可能会受到严重限制。近些年来，Section 32 条款的要求越来越严格。对于Section 32的解释，尤其是那些与“业主-建造者”有关的建筑⼯程，可能会让人很困惑。此外，如果不遵守Section 32中某些规则，可能会招致巨额罚款。

2.谁需要准备Section 32

 

律师应该准备好Section 32

Section 32 应该由有资格的律师进⾏准备。虽然在⼟地法中没有明确强调，但实际上这是一份法律文件，这意味着一个卖主必须得到⼀个合格的律师的合法的法律建议，以便理解Section32相关的责任。

3.如何提供Section 32

通常来说，Section 32是由卖家的律师所提供的，并交给了房地产经纪人。然后房产经纪人将向买家提供Section 32。

如果卖⽅在没有代理的情况下销售，卖⽅的律师通常会直接向买方提供Section 32，或者将其发送给买方的律师。现在最常⻅的情况是Section 32与空白合同相结合，并以电⼦方式提供。

4.谁必须签署Section32

卖家是唯一需要签署Section 32的人， 卖家可以亲⾃签署， 也可以通过他们的法定代表人签字。大多数房地产经纪人会告诉买家他们也必须签下Section 32。

这不是必要的。这只是为了保护房地产经纪人。通过让买⽅签署Section 32，房地产经纪人可以证明在合同签署之前，Section32的副本被交付给买方。这是买家被要求签署Section 32的唯一原因。

Section 32 必须在签订合同之前去提供给买家。

有些时候房地产经纪⼈会让买方签订合同，并在合同中包含一种特殊情况，说明销售是由卖方提供给买⽅的一份Section 32的副本。在这种情况下， 交易是有致命缺陷的， 买⽅有权取消它。

6.Section 32包含了什么

下⾯的列表列出了Section 32的详细信息。

Section 32的基本信息：

  • 向买房发出法定警告
  • 卖家信息
  • 条款细节
  • 关于过去7年颁发的建筑许可证的信息
  • 业主担保险协议
  • 如果卖家是业主，完成了建筑工程，那么在Section 32应该有一个书⾯的检查报告(列出了所有的缺陷)
  • 土地上的任何抵押贷款或“费用”(指对土地征收的债务)
  • 关于契约、条款和其他对限制条款的信息 (⽆论它们是否出现在条款上)
  • 规划信息，特别是在分区限制土地使⽤的情况下
  • 财产所有者应⽀付的支出信息
  • 有关当局发布的任何通知或命令，如围栏、道路路拓宽、污水处理等
  • 如果有通向街道的道路
  • 与该房产相关的服务信息

7.如果违反Section 32

刑事犯罪

正如上面所讨论的，卖⽅故意或⽆意地提供虚假信息，或不能提供所有必需的信息，这是一种刑事犯罪。被判有罪的⼈人将被处以50个处罚单位的罚款。

取消合同

如果卖方未能遵守Section 32，买⽅有权在任何时候终⽌合同，直⾄最终结算日。这可能会给一个卖⽅带来巨大的成本。卖⽅可能仍然需要向房地产经纪人⽀支付全额佣⾦，如果要再次出售房产，再加上法律成本，再加上买⽅损失的成本，那么就需要⽀付额外的佣⾦。当然，也有例外。仅仅是技术上的违约并不一定会导致合同的取消。在对违反Section 32的事件进⾏补救措施处理之前，应寻求法律建议。

法律建议需求

当然，每一个案件的细节必须被仔细考虑，以确定是否有违规⾏为，谁负责此次违约，以及有哪些补救措施。在任何关于买家是否能够以违反Section32的规定结束合同的假设之前，建议由一位合格的律师提出法律建议。

8.Section 32中的刑事犯罪

比如卖家故意或无语提供虚假的信息，或不提供Section 32所要求的所有信息。该情况会触犯刑事犯罪，并可处以罚款。

因为没有被房产中介或者房产经纪人（他们只是例行公事的为无知的顾客准备Section 32）正确建议而触犯刑事犯罪的卖家，房产中介或者房产经纪⼈人应该告诉卖家“我们没有劝你提供合法的法律建议，因为只有有资格的律师才可以提供专业的法律建议”。