在澳⼤利亚购买房产，⼀定要对澳洲的⽤地性质有所了解。根据澳洲的⼈⼜逐年增长，就业率，GDP，基础建设，政府政策等也都随之发⽣改变。为了适应增长的趋势，政府制订了相关的法则，为整个州的住宅开发⽅⾯提供⼀个标准。再来将规划⽅向掌握在每个地⽅政府的⼿中，以⽅便他们可以准备和修改这些规划⽅案并且实施守
则。
由于每个市政厅对规划政策都有⾃⼰的想法和理解，⼟地分区也就变得多种多样。⼟地功能分区最主要的是⽤来控制包括⼟地切割的样⼦，开发完成后的效果、密度、⾼度、建筑退后、建筑材料、⼩区绿化、停车位和挪车的空间等问题。最为重要的是，⼟地属性会限制该地块未来的增值空间。因此了解⼟地功能分区对于投资者来说是必不可少的。
每个城区的具体⼟地属性划分由当地的Council⾃⾏规定，⼀般会分为以下8⼤类。
⽽⽐较常见的都是分为四⼤块：居民区（Residential）、商业区（Commercial）、⼯业区（Industrial）和农业区（Agricultural）。居民区⼀般就是按照⾼中低密度来区分， ⽐如维州把之前的 Residential 1,2 & 3 Zone 换成了 Residential Growth Zone,General Residential Zone 和Neighbourhood Residential Zone，其实也是按照密度和 地区特⾊来进⾏划分的。
Mixed Use Zone(MUZ)是在之前的基础上改进了的⼀个常见分区。通常允许建四层，可以建⾼密度和中密度房型。在⽕车站附近可能会更多的遇到这种区。这样的分区对⾼度限制不严格，如果申请的话，可能会批更⾼的⾼度。如图所⽰：Southern Cross Residential Growth Zone(RGZ)，理论上可以建Townhouse 和公寓。限⾼通常是13.5⽶，最⾼四层，但是当地 Council 有权规定当地的限⾼。在社区中⼼和⽕车站附近能遇到这种分区。
如图所⽰：North Melbourne
General Residential Zone(GRZ)是⽐较常见的分区。可以使⽤现代设计风格，但是要遵循周边风格设计，可以建独栋房屋或者联排别墅，公寓根据情况亦可，限⾼根据不同区域不同，通常为9⽶。如图所⽰：Fitzroy
Neighborhood Residential Zone(NRZ)，2017年已取消只能做两套的规定，但限⾼为9⽶。如图所⽰：Richmond
Township Zone(TZ)，改进型区划，可以建独栋房屋和Townhouse，限⾼ 9 ⽶。在房屋增长缓慢的地⽅能遇到这种区划。有⼀些情况下可以做mix use，⽐如底商加住宅。如图所⽰：Central Goldfield
Low Density Zone(LDZ)，这种区划就可以建独栋房屋。根据Knight Frank 2018年关于在澳⼤利亚市场的中国开发商的调查报告显⽰，2017年澳⼤利亚售出的住宅开发⽤地的三分之⼀由中国开发商或投资者购买，购买额达20.2亿澳元，这些住宅开发地的近三分之⼀适合进⾏低密度开发。这⾥的低密度开发指的就是地区规划Low DensityZone的地块了。如图所⽰：Kingstone Boulevard
低密度开发地区多位于郊区。⽽近⼏年来随着郊区的基础设施⼤量兴建，提升了交通及⽣活的便利性，许多投资者更加倾向于在“距市中⼼有点远”的地区买房地产。相⽐于内城⾼昂的价格，⽽这些区的房价略低。后续基础设施建设和强劲的国际移民增长也将会为这些郊区提供进⼀步的⽀撑。低密度开发地区将逐渐成为极具吸引⼒的长期投资选择。以上就是⼀些最常见的分区。了解分区是开发中⾮常基础的⼀个部分，打个⽐⽅就好像是整个建筑⾥的做地基⽽要⽤到的沙，⾮常基本但是又不可或缺。在澳洲做开发实际上如果⾮常清楚流程和要求是很难出现⼤问题的，只是因为⼤量海外开发商甚⾄本地经验较少的开发商并不知道具体在什么时候该做什么、怎么做，所以才总是⼤倒苦⽔认为澳洲“⽔太深”。其实并不然，多了解就会少⾛弯路，要经常留意去收集和学习。特别是经验较少的开发商们不能总是因为吃亏了、踩雷了才长了经验，这样的成本实在太⾼，还是要防范于未然！
