前言
在对房价飙升的众多解释中，我们反复听到的一种解释是，对土地用途进行区划，包括不同地区人口居住密度的划分。房地产业表示，如果我们放松分区规则，允许在每个街区建造更多的房屋和公寓，住房就会更便宜，如果储备银行(Reserve Bank)是对的，每栋住房可能会便宜35.5万美元。这是正确的吗？我们也许需要一些反常识的思维方式。
普遍认知
这是一个以简单为基础的故事(对于开开放商来说)。简单地说，分区管制限制了开发，限制了开发意味着限制了住房和公寓的供应，限制了供应意味着更高的价格。他们认为，如果取消规划法，房地产开发商就会向市场投放大量住房，从而压低房价。这句口头禅如此有效，已经成为英国和美国官方故事的一部分，在某种程度上也适用于美国。缺少的是证据。对规划体系指指点点的研究几乎普遍未能量化规划法规允许的住房范围，以及随着时间的推移它是如何变化的。
缺少对分区制度的变化研究
例如，澳大利亚储备银行的分析将分区规则视为停滞状态;一旦减去结构和土地价值，以任何价格衡量的始终存在但空间各异的监管。我们的新研究通过测量大布里斯班地区个人房产的分区变化，填补了这一空白。19个布里斯班中心进行了研究。我们研究了20年来在19个主要中心超过25000个地点的分区、住房供应和价格变化，这些地点都受到了反复的分区变化的影响，旨在鼓励城市填充物。这些中心的土地用途种类繁多(独立住宅、中等密度住宅、商业及零售用途等)，以及房屋密度。我们回顾并绘制了历史和当前的规则，以确定分区容量如何在每个地点发生变化。我们将这些数据与每个地点的土地使用变化、住宅的实际供应变化以及房地产价格的变化相结合。如果半官方的说法是真的，我们原本预计，分区产能的增加会导致价格下跌。我们的研究结果并没有显示出这种情况。在住房容量增加的地区，房价上涨(而不是下降)。在被研究的20年里，在选定的地点，房屋的价值增长了3倍，公寓的价值增长了2.3倍，与澳大利亚其他地方的情况一样。
弱化分区制度并不会降低房价
在此期间，这些地区的住房容量翻了一番。但人们并不急于利用增加的产能。绝大多数的土地(94%)在分区改变的五年内没有被开发。即使20年后，仍有71%的额外产能未被开发。我们发现了另一种情况的证据:规划法规允许开发，但市场价格决定了开发是否以及在哪里进行。更高的销售价格使开发更具可行性。在这个故事中，开发商选择他们的网站，建设和销售在强劲的市场和等待或避免销售时，市场疲软。这在一定程度上解释了为什么初始房价最高的地区最有可能被开发。像所有的好故事一样，半官方的故事也包含了一些真实的成分。如果规划系统不能考虑到足够的增长，它几乎肯定会推高价格。
有限的房源才是问题
为了避免这种情况，规划部门竭尽全力确保有足够的分区容量来满足预计的增长。这是我们没有住房供应问题的原因之一。取消对规划系统的管制不会改变这一点，但也不会缓解价格压力。它所能做的就是减少区划所提供的环境和其他好处，同时继续允许开发商在他们选择的时间出售房产。如今，推动房价上涨的因素与区域划分没有多大关系，而且这种情况正在全球范围内发生。
我们看到，在全球范围内，廉价信贷和鼓励投机性房地产投资的税收制度越来越容易获得。不同于因地而异的规划规定，这些宏观经济因素是普遍存在的。它们有助于解释为什么住房负担能力危机超越了国界。正是金融自由化和将住房作为一种投资产品的做法让我们陷入了目前的困境。进一步放宽规划管制不太可能让我们摆脱困境。