前言
位于郊区的大住宅与邻近市区的经济型小户型住宅哪个更适合投资？由于每年的收益率不同并不能给出明确的回答。万嘉就过去的经验来和大家侃一侃两者的区别，以及怎样去看户型，以便做出适合自己的选择。
Realestate.com.au/invest的房价中值数据显示，墨尔本内城区South Yarra（18%）和Prahran（13.2%）与Officer（15.1%）和Tarneit（13.0%）等郊区的短期（一年）收益最佳。阿德莱德情况类似，投资收益最高的城区包括Linden Park（7.0%）和St Peters（6.8%）等内城区以及Seaford Meadows（6.1%）等郊区。
对于那些追求长期资本升值的投资者来说，郊区大户型住宅和市区小户型住宅哪个发展前景更好。不过，买房子之前要先做好预算，在面对选择地段还是面积的时候，对于稍有经验的购房者来说，自然明白地段的重要性。且不论房子是自住还是出租，用合适的价格买到好地段的房子简直就是赚到。随着周边经济文化、道路交通的发展，房子自然也会涨价，但是如何挑选地段，就要根据周边在建及规划的项目而定。
FIRB的定义及申请人群
FIRB（Foreign Investment Review Board），中文译为外国投资审批委员会。该组织主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。海外投资者需要先网上付费申请FIRB，成功获批后才能购买房产。
除了澳洲永居及澳洲公民以外的外籍人士都需在线申请FIRB的获准。特别需要注意的是，澳洲临时居民也需要通过FIRB的审核，比如TR, 工作签证，学生签证等；对新房交易来说(新房：全新住宅指在住宅用地上新建好，在建或将建造的住宅并此前从未被交易买卖过的未居住过的住宅；或住宅未被使用累计超过12个月),是海外投资者选择最多的房产类型。一般海外投资者购买新房,FIRB都可以无条件获批并对新房次数及数量没有限制，但每次需要重新申请。
接下来是二手房的购买，申请FIRB有很严格的限制条件。首先购买者必须持有一年及以上澳洲临时居住签证（学生签证，工作签证）；其次购买的房产必须为自住房；再者房产必须在签证到期离境前的3个月出售该购入的二手房产。再者，拿二手住房再开发来说，对于重新开发的住宅项目，海外投资者同样需要经过FIRB的批准并且保证新建造的住宅数量大于原有的数量。对没有任何建筑或投资的土地来说，一般海外投资者购买空地建房将有条件获批。具体条件为买地开发及建造需要在4年内完工，并且需要在购买后的24个月之内动工建造。在完工前30天需要提供个竣工证书或者入住证书。
那么，具体是在哪一个阶段要开始申请FIRB？这个问题则要从买房程序说起。
海外人士买房程序
第一步是预定房子
购房者首先要挑选自己钟意的房子，选好之后要支付一笔意向金，根据开发商的不同，金额一般是1000-10000澳元不等，向中介或开发商申请保留该屋子。订金会在规定的时间内退还给购房者。第二步为签订购房合同
由中介/开发商向购房者或其代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分 理解合同后签字。同时开发商也需在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同，至此，购房合同生效。
第三步才是递交申请
当购房者不是澳洲公民或永久居民，而是海外投资者时，需向澳洲海外投资审核委员会（FIRB）提交购房申请。海外购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核，这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。在2014-15财年的前9个月，FIRB批准海外人士在澳投资的住宅价值约为2.48亿元左右，而且大部分投资地点都位于墨尔本。
接下来则是等审批了，一般来说在付费政策下，审批周期通常为30天内完成审批。另额外需要10天时间将审理决定告知申请人。审批周期一共为40天左右，特殊情况将可能延长审理周期。
申请FIRB时需要注意的点
任何申请FIRB所产生的行政等费用都将有澳洲纳税人来承担。FIRB将向所有投资澳洲不动产的外国人士收取申请费用，并将引进申请人记录系统。
FIRB必须提前申请
如果草案通过，那么之后的国外投资者必须先拿到FIRB 批准，才能对于澳大利亚的不动产表现正式的购买兴趣。举个例子，如果一名长期签证拥有者（例如TR签证，工作签证和学生签证）想要通过竞拍来购买一座其在澳期间的自主房，那么该买家必须在前去竞拍之前就要拿到FIRB的认可。
ATO中建立新的部门来管理海外投资。澳洲政府认为ATO无论是从人员素质、执法技能、数据资料跟踪还是执行经验来说都足以胜任。
房产购买者的所有资料都将整合当Australian Tax Office加入FIRB监管之后，就将在其已经非常完善的信息记录系统中检查之前已买澳洲房产但蓄意违反FIRB规定的海外投资者。该系统将整合澳大利亚各州的房产交易记录，与其已有的纳税记录相匹配，并进一步整合移民局所拥有的签证拥有者的信息记录。被发现有违反购买条例的海外投资者将面临相当严重的处罚。
政府将重审过去几年的海外投资记录，并将对违规者处以重罚，处罚力度堪称史无前例，各位投资者切勿因小利而越雷池半步！当前对违反FIRB条例的处罚为$85000的罚款或者两年监禁的行政处罚，但由于FIRB和财政部本身的监管和执行不力，造成一些投资者对于政府条例熟视无睹。新草案对违反FIRB条例者将在之前行政处罚的基础上增加民事处罚。
对于购买新房或者期房而违反FIRB规定的纯海外人士处以$2040的罚款并需补交FIRB申请费用。而购买新房或期房但违反FIRB规定的澳洲签证持有者处$10200罚款，并需补交申请费用。
除此以外，以上两者也都还将面临最高为房价10%的民事处罚。然而，当前情况下，FIRB做出的修改包括：
0澳币审查门槛适用于所有外国人。因此，这意味着先前与澳洲签订了自由贸易协定（FTA）的各个国家投资者所享有的更高审批门槛也降低至0澳元（尽管是暂时的，新的0澳元门槛不适用于2020年3月29日东部夏令时间晚上10:30之前签订的协议，包括已经签署但尚未完成的收购协议，无论该协议是否仍附带未完成的条件。）。但现有协议不受影响。
非货币审查门槛的条件保持不变。该《法案》规定的其他非货币审查门槛的条件不会改变，需申报交易（notifiable action）和重大交易（significant action）的定义也不变。例如，一个外国私人投资者通常能购买澳洲公司低于20％的股份，而无需取得FIRB的批准（但要考虑到对澳洲土地、农业、媒体等特殊资产和行业收购的一些特殊规定）。
申请人被要求同意延期。除可以签发中期决定以将审限延长至最多90天之外，当前的《法案》没有授权财政部长可以单方面延长FIRB申请的审查期限。该《法案》有效地规定了延期需要得到申请人的同意。因此，财政部长和FIRB表示，他们将与申请人协商，将审查期限延长至六个月。这意味着FIRB将要求申请人同意延期。我们预计大多数申请人将同意延期旨在最大限度地提高其获批的可能性。
例外情况延续。该法令规定的各种豁免（包括对股票认购权发行和借贷的豁免批准rights issue exception and moneylending exception）将保持不变。
FIRB还宣布，它将考虑退还因COVID-19原因而撤回申请的申请人所支付的申请费。
买房的程序还包括
别急具体的买房程序还没完，申请后接下来是房屋施工。开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。在此施工期间，购房者不需支付任何费用。
之后是万众期待的交割验房环节，在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表人前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建造是否达到合同规定的标准。
如果顺利的话，就到了交割步骤，房屋交割当天，购房者需将购房的全款支付给开发商，购房者的律师会持合同和房款与开发商的律师交涉以完成最后的交割手续。购房者随后即可入住新屋。