前言
对于大多数来自国内的投资者来说，全球化资产配置成为了当下最热门的选择，其中澳洲被认为是最具有前景的国家，而悉尼更是被誉为海外投资者的首选。这不仅是因为澳洲稳定的经济环境以及平稳的政局，生活环境也被列为重要的参考因素。这也造就了像Airbnb，booking.com， Agoda等民宿平台在澳洲的崛起。更高的收益，更低的空置率，房屋维护的更好，更灵活使得人人都想在这个市场中分一杯羹。 而海外投资者也不例外，越来越多的人想把自己的房屋做成民宿。但是，作为海外投资者在澳洲做民宿，这几件事情需要有所了解，作为一个新的市场，有的公司为了能拿到更多的房源，无论你房屋的区域适不适合做民宿，他都会许诺给你很高的收益以达到他们增加房源的目的。
有些管理公司在乎不是长期稳定的合作，在乎的只有那张合约而已；还有的公司本身就很缺乏专业性。他们涉足多个领域，无论卖房，长租，短租还是分租他们都会涉足，虽广却无一精，尽管有的管理费会很低，但其实这样的公司会给房主带来更多的麻烦；更有的公司虽然表面上看起来同正规公司涉足的业务一样，但实际上他们的主要目的是为了赚取巨额的家居布置差价。
现今共享经济（sharing economy）已经与我们的日常生活难以分割了。几乎所有人都会使用Uber，DiDi等平台打车，出去旅游也会通过Airbnb, Stayz, HomeAway 等平台去安排行程居所。民宿短租平台相比较通常的长期出租来讲，具有灵活性，以及回报率高等优点。但与此同时，带来的一些税务问题也不能忽视。
与民宿有关的税务问题
自住房的部分房间出租不需要申报？
这个想法是不正确的。不论是出租自己住房的一部分，还是将投资物业在民宿平台上进行短租所获取的收入都是需要申报的。最后是否需要交税，则是根据民宿收入，综合个人的工作，其他投资以及生意的总体收入进行评估。
需要申报共享民宿的相关支出？
与共享民宿收益相关的支出，比如提供给租客的日用品，以及其电力，等等都是可以作为deduction去抵消收入的。
还有家具的折旧，物业的折旧，以及贷款利息也是可以抵扣收入的。如果是投资物业，则全额可以抵扣。
如果是将自住房的部分房间出租，则需要咨询您的会计师按比例进行详细计算。只有出租部分在出租时间内的的折旧和利息可以抵扣民宿收入。
共享平台收入是否含GST？
在澳洲，民宅的租金收益是不收取GST的，也不可以将其相关的开销申请GST credit。但是共享专车等业务则需要注册GST。
所以如果当你有多个共享平台收入的时候，即使你已经注册了GST，但也要注意把民宿租金收入，和其他共享专车或者服务收入区分开来。民宿收入不含GST，但是其他的业务则需要附加GST。
如果我不申报Airbnb收入会被ATO查到吗？
万嘉不建议不申报这部分收入。这些共享平台的收入看起来很隐蔽，但早在2019年税务局已经将注意力放在了共享平台收入上，他们已经开始与各大共享平台进行合作，开始数据比对（Data matching），会很容易追踪出这部分收入。如果隐瞒收入之后被ATO审查出来的话，将会面临更多的罚款。
几点要素
如你现在正考虑将物业用作传统月租，还是以airbnb 形式出租，请留意以下要点：
1.了解物业的契约是否容许以airbnb形式出租；
2.了解物业地点是否邻近旅游热点、市中心商业区、五星级酒店或核心交通枢纽；
3. 建议在网上查找邻近物业的酒店及airbnb 出租情况，以及每日租金等资料来预计租金收入；
4. 以出租率50%预算全年收入；
5. 了解代租公司的收费、清洁费等杂项支出；
6. 家俬、设施等杂项的保养及维修费的预计支出；
7. 向当地的财务顾问(会计师) 查询税项支出。
了解自己购买物业的优势、地点及预计回报，更有效决定你的投资方向。尽量收集多方面的数据再作分析，避免不必要的期望与结果的严重落差。必要时也可咨询万嘉的意见。