前言
在墨尔本，有个扩建房产的案例，一位住在墨尔本Elwood的父亲Jason打算在自家后院建一个游泳池，却被政府要求征收$20万税费。”
Jones说：“我们是一个家庭，只是想为两个年幼的孩子建一个游泳池。我们不是想在这个街区建六栋联排别墅的开发商。”Port Phillip代理市长Louise Crawford表示，之所以需要捐款，是因为该地区未来可能会被细分。她说：“在这种情况下，市议会认为地块可以进一步细分，他们家的大型后庭院和其中一个地块的面积增加到650多平方米。该地块面向一条街道和两条已建成的车道，未来至少可以容纳一个额外的住宅。所以这一笔税费不能豁免。”
这个案例，使万嘉联想到有很多华人在澳洲买房入住后，因为对房子的结构有一些不满意，想自己重新改建一下。但因为不知道规则，所以屡遭碰壁，也因此付出了经济上的代价。所以要注意了，在澳洲你的房子并不是可以想怎么改就怎么改的！本篇文章也将和您说说买房了之后，即便要改结构，要怎么改。
有许可证的要求吗
一般来说如果你对房子的改造涉及到动结构的情况下就需要申请建筑许可证，例如你动房子的承重墙，或者换屋顶，把客厅扩建等等。该许可证通常是被建筑测量师(building surveyor)审核和颁发，building surveyor有Council的，也有个人的。
建筑测量师会要求你提供相应的施工图纸，并审核图纸中的各项内容是否符合建造的相关法规规定，比如管道排布、结构材料等是否符合相关规定。
什么是DA
在施工期间和施工完成之后，building surveyor也会来检查并认证所有的施工均符合相应法规。规划申请许可，也就是俗称的开发“批文”，英文叫planning permit，一般来说，当你需要将原来的房子作重大改造（多指在老建筑保护区域）或者干脆推到开发重建（在一块土地上建成2个或2个以上房产项目）时，必须申请规划许可（DA）
DA在绝大部分情况下是Council批的，Council一般在这个环节不会检验施工方面的细节，纯粹按照规划法案来看整体的设计方案是不是符合他们的要求和政策指引。只有在获得规划许可的前提下，才能进行建造施工，当然施工前仍需得到建筑许可。申请批文，大多是规划许可（DA），在房产开发过程中获得规划许可（DA）实际上就是房产开发首次增值的过程，一旦一块土地被允许做分割开发，就会孕育新的价值。对于首次做开发的人而言，申请规划许可（DA）是一个漫长的充满不确定的过程。
宏观一点来说，council在制定各项规划条款时，是依据在某个地区的规划是否满足经济、环境和社会发展需求目标；是否提供了新的住房空间，并支持人口的有计划增长；增加的住房能否和现有的基础设施如交通、购物等配套；是否保持区域的一致性；和是否影响邻居等等。
DA批文具体的申请流程
第一步：完成设计，递交申请
你聘请的建筑设计师在规划师初步建议的前提下，绘制建筑图纸，这些图纸包含了新建房屋的平面图和外立面；
每个建筑物中土地平面图上的布局；每个建筑物内每个楼层的布局（包括车库、厨房、洗手间、卧室等的位置）
每个建筑物的光照角度和对邻居的影响；绿化布置设计等等，再汇同一些第三方出具的报告共同寄交物业所在地的council审批
第二步：Council要求补材料和初审反馈
Council在收到你的申请后，一般会在一周左右的时间给一个确认信(acknowledgment letter)，内容包括答复已收到申请，并且council内部已将此申请分配给具体哪一位工作人员审批
接着会在30天左右书面回复一个初步的反馈（Request for further information），内容包括需要进一步补充的资料；一些council认为不符合规定需要修改的地方
第三步：方案修改，再次递交
你的建筑设计师在收到council第二封书面回复后，会根据信件所要求的内容展开相应工作，首先联系你阐述council要求修改的地方，和你讨论这些修改的必要性和可行性。
如果你原则上接受这些修改建筑师会修改相应图纸（如果你不接受修改建议则做好审批被否定的思想准备），同时建筑设计师也会提供进一步的补充资料和第三方的补充报告。
第四步：公示
Council将你修改后的设计向你的邻居公示，公示的形式包括发信、网站和在房屋现场树立告示牌。
在公示期间（一般是14天，圣诞前后28天）如果没有邻居反对，而Council对修改方案大体满意，则将颁发有条件批文(conditional planning permit)。
但只要有一个邻居反对，Council则只能颁发NOD（决定颁发批文，但未正式批准），如果颁发NOD后的21天内没有邻居提出向VCAT上诉，则Council就会颁发有条件许可。
如果方案争议较大，Council有可能会拒绝(Notice of Refusal)，这种情况下申请人有60天时间可以上诉，逾期无效。
补充说明一下，被邻居上诉到VCAT或者被council直接拒绝不是什么了不起的事情，在某些情况下也可能开发商希望通过打VCAT来获得预想的结果（此部分内容我们下次单独介绍）。
第五步：完成最终图纸，Council盖章
当你将有条件许可中的条件修改完毕后，所有必要的图纸和文件就齐全了，此时祝贺你功德圆满整个DA流程结束。
几点建议
总结了之前设计和建房时的一些经历，万嘉给出六点关于改建、加建房产的建议：
不要只注重房间的数量和大小总会觉得大的客厅要比小的客厅好，有两个卫生间会好过只有一个。但是，在做加建、改建设计的时候，有经验的设计师绝对不会仅仅只考虑数量和大小这两个方面，拆除或延长地板层的成本收益、提高房屋使用者在屋内活动的流线、升级公共区域（例如储物间、墙内收纳柜）、延续旧房的建筑风格等等，都是需要被考量的方面。
并且，如果做加建、改建是为了增加房屋空间的话，那么更要重新考虑厨房、卫生间和储物室的布局。
不要担心厨房和卫生间的位置改变如果要增加房产价值，最好从浴室和厨房开始。增加一个浴室、或者把现有的浴室装修得更时尚，会增加房产价值。买一些亮漆来粉刷厨具门，并换新门把手。如果防溅板是瓷片贴成的，那就用瓷片漆把它们重新粉刷一下。
延伸外墙—屋顶和地基也同样需要加长很多人认为：移动卫生间内的装置需要花费很多钱，但是，如果你打算换掉墙和地砖的话，那么这些装置无论如何都是会被换掉的，这绝对比改在墙内的管线要花费的少。所以，如果你是准备做大的改动，那么卫生间的位置的改变，也许会给设计更多的可能性。
和亚洲大多数建筑比起来，由于新西兰多采用木结构，换下水管道和供水相对来说是比较容易的。
不要高估房子的价值
一个事实：很多房子推倒重建反而会更好。
最最浪费钱的做法就是：在房屋上或者房屋下加建一层。除非你的房子是政府保护的历史文物房，如果你是真的非常需要第二层，不管是为了看到更好的海景、还是只是为了增加一些空间，更合理一点的策略是：拆掉房子的一部分，然后把这一部分重建成两层楼。
花园景观设计很重要如果你是为了卖房而考虑做加建、改建的话，其实你更应该把钱花在花园美化上面。因为做这种花园景观设计很少需要向Council申请各种Consent，这样工程的速度就会快很多，并且和加建、改建比，还可以节省很多成本。
加建、改建很难估算成本根据我们多年民宅设计和工程管理的经验，就算是Building Consent批下来了，还是会有很多地方的细节是没有体现在图纸上的。比如说，换掉现在的墙？重新刷房屋的外漆？这些内容都需要一个有经验的建筑商或设计师花费很多时间和精力，与客户沟通并达成一致的。
一般一个估价在$200,000的加建、改建项目，都会需要一个超过5,000字的工作内容报告。
如果比较在意成本，一定要先告诉设计师你的预算上限。一旦设计师知道了你的上限，他就会去按照这个上限来设计；同时，他还可以从建筑商那边得到一些成本估计，来确保不会超出预算。这也是建筑商早期介入的好处，而且也是非常有用的。
改建、加建项目的关键，还是需要请一个好的设计师。为了满足客户的要求，设计师必须要花费比申请Building consent更多的时间去明确项目的范围和风险。