前言
近期由于澳洲政策原因，普通投资者如果要进军澳洲房地产，似乎没有那么便捷了；贷款和税务政策的收紧，让很多投资者觉得澳洲房产投资受阻碍；
从产品来说，住宅首要满足的是人类的起居生活；他的核心用途就是用来住，用来睡觉的。至于说家之类的概念，都是睡过之后的事儿。所以围绕着睡觉这一核心去做房地产绝对没错。然后才是周边。商业地产早就为投资者所知，却经历国内“一年遭蛇咬，十年怕井绳”的担忧——由于只知道澳洲可以投资住宅，以至于对于澳洲商业地产不敢问津。那么避开商业地产是避开了商机还是避开了风险？阅读了大量信息后发现已经呈现想法和观点都不能算错，投资也是为了赚钱，但随着眼界的拓宽，投资的回报率会因合理的规划而提升，所以也不宜太过依赖中国的买房或投资经验来看待澳洲的房产。呢么首先就来看一下澳洲住宅和商业房产间的差别。下面的文章也为你在澳洲的投资提供参考。
两类房产的定义
住宅地产 Residential real estate
简单说，住宅地产就是开发出来给人睡觉的，给以家庭为单元的人休息的，遮风挡雨的；其次才是在这个核心上进行开发研究。那就是怎么住的舒服；所以现代住宅开发主要以满足城市家庭的睡觉需求的；然后才是满足多样性，层次性。简单来说，在做住宅的时候，你把客群研究好了，就成功一半了。
住宅物业形态：公寓、别墅、普通住宅（多层、高层等）及其他衍生形态；
舒适度：环境、配套、楼高、楼层、户型类别、户型尺寸等等
价格：人因为财富和权力而群分，很多人提报的时候 balabal 半天说不清，比如圈层；等等
现代住宅地产的开发特性：（1）住宅地产的开发需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作为支撑根据。
（2）住宅地产的形态发展需要根据人口密度和人均收入等地域综合水平的高低变化作为支撑根据。
商业地产 Commercial real estate
很明显的一点是随着人类社会的系统化，复杂化，单一的单纯作为居住的建筑模式已经不能满足人类的社会需求了。比如：社会需要宗教建筑；
需要用于王权皇家的宫廷建筑；
满足公共活动需要广场；
商业活动需要商业街；
需要承载商业中心的商业体等等
万嘉的整理与分析
从销售运营的角度：
理论基础不同住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论。住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具——住宅定位的依据是供需理论，商业定位的依据是投资和金融理论。
商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间——和住宅不同的定价模型。住宅是资产定价模型，而商业是市场供需模型；商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业运营的“马太效应”非常明显；不能整体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）；即使是销售型的商业，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）
客户不同
总体而言，商业地产的客户研究目前还是我们不熟悉的领域。商业服务的客户规模远大于住宅业主——一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活；一个 3-4 万平米商场的辐射范围为 2-3 公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G 类地块商业辐射的客户规模最大，通常十倍乃至百倍于住宅业主。
需要研究投资者需求——除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投资者，如，机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣。需要研究各业态商家——商业的最终使用者是商家；商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益。
规划层面不同
规划设计决定商业地产项目的存亡。业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目——大型商业地产项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求（特别是可视性和可达性）以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。
招商前置——各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划设计必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划设计不当带来的投资损失。
4. 开发流程不同商业地产项目的选址过程更严谨；
商业地产的调研比住宅复杂；
商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；
商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；
商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。
商铺定位首先要界定最终用途
商业最终用途的形式及其组合较多，如全部长期持有、分散出售、整体运营最终整体出售、部分出售部分持有等等，用途不同，产品形态也不同，因此需要首先界定。
商业的可持续经营至关重要，是定位的立论基础无论销售与否，判别定位是否得当的最重要标准是——可否可持续经营。
商业定位的结果是界定效益最大化的业态组合。与住宅相比，商业定位更接近于定制生产。同业态商家对于商铺的需求除面积、位置不同外，其他要求基本相同。理想的定位方法是，方案落地前，至少主力店已有较为明确的意向。
最后一定要记得商业定位不是一次性工作，商业定位需要后期运营才能保证真正落地。再好的商业定位，2-3 年，最长 5 年即必须进行调整，以适应新的市场环境。住宅的利益相关方比较简单，客户而已。商业需要考量的：消费者，店铺经营者，品牌拥有者，大众，投资者，政府监管（从食品卫生到市容到消防到消费者协会，反正是个红袖箍就能讹你）。基本就是 2 个世界了。没有对错好坏，商业方向不同。
回报率
在过去的一年里，从办公楼到酒店，澳洲商业地产的表现超过了其他投资类别，这要归功于低利率、悉尼和墨尔本市场基本面向好以及旺盛的海外需求。房地产委员会/IPD澳洲房地产指数（Australia All Property Index ）显示，商业地产的总体投资回报率为14%。
该数据包括平均6.6%的所得收益和7%的资本增值。现在投资回报率正继续加速增长，在第一季度创下金融危机以来最强劲纪录之一。商业地产的回报率超过了证券（-11.3%）、债券（1.6%）甚至是房地产权益（9.2%）。该数据的统计是基于总价值达1570亿元的1400多套澳洲商业地产的所得收益和估值变动。在传统领域中，办公楼的表现最好，在截至3月的一年里，总投资回报率达到15.1%。工业地产紧跟其后，总回报率为15%，不过相比上一年的15.3%回报率，该数据实际上有所下滑。零售地产的总回报率为12%，其中所得收益为6.6%，资本增值5.5%。
非传统商业地产的表现再次超过传统类别，例如酒店和医疗保健设施。总体来看，非传统商业地产一年的总回报率为18%。而住宅类地产的租金回报平均3%-4%左右，然而用地产可以达到8%-10%，甚至更高。