前言
对于一些大型项目来说，前期的规划审批是个大头，只要审批下来了，后面就都不难了。可是对于很多小型项目来说，比如盖个房子或者 granny flat（奶奶房）之类的这种，规划审批所占的比例确实很小，而且一般的建筑商就能顺便帮着把申请递了。那么在这种情况下，怎么找个靠谱的建筑商就是个大问题了。
步骤
第一步，做土质勘测。
盖房子之前都要做土质勘测，才能确定地基到底怎么做。所以在递交建筑申请（Building Application）的时候，土质勘测是需要同时递交的。
为了省事，直接找个建筑商帮忙递交建筑申请。不过如果这个时候已经签了合同了，建筑商的涨价可能马上以各种理由来找你。
一般建筑商会在合同里写，具体地基价格要看土质勘测结果。一般来说，土质为A,S, M, H1 和H2的，地基相对便宜，而土质为E和P则表示要花更多的钱来做地基。澳洲大多数土地的土质都是‘P’。如果条件允许，在买地的时候最好和卖家问清楚，要先确定标高，再做土质勘测。
第二步，单独找个设计师画设计图
其实中间牵扯一个版权的问题。从另外一个角度来说，建筑商手里攥着设计图。还有一点重要的，就是很多建筑设计师可以充当项目管理者（价格当然也会稍贵一点）。衡量一个设计师靠谱不靠谱，是要看他对建筑造价的掌控能力。那最好的办法是先问问怎么回事。如果对答案不满意就不要给钱（或者要求全额退款），然后换个设计师重做。
同时还要记得，在和建筑设计师沟通的时候，把做好的土质勘测报告亮出来给他看。这样这个设计师可以根据这个报告来考虑怎么设计这个房子比较合理。
第三步，找建筑商要报价
找建筑商要报价的时候，我们要带好设计图和土质勘测报告。在找建筑商的时候，要确定这个建筑商擅长什么，可以看看他以前做过的项目，这样有个谱。
如果公开招标的话，很多小型的，无牌无证的建筑商就基本上被排除在外了。而且来投标的建筑商对标书（和报价）的准备也会相对细心一点。
拿到了几个报价以后，要进行对比的。把幅度控制在10%到20%左右应该是可以做到的。
作为业主，我们也有责任在盖房子之前自己弄清楚很多东西，比如自己想要什么样子的厨房，厕所，地板，灯和装修风格，尽量多跑跑建材市场还有家具城什么的，做到买什么样子的，花多少钱心里有数，定了就不要变。此外，在和建筑商沟通报价的时候，可以选择自己订某些建材，也可以选择自己喜欢用的分包商。都可以先和建筑商商量好。
那为什么会有建筑商干到一半就撂挑子走人呢？其实说透了也很简单。建筑商收钱都是按阶段收钱的。比如把盖房子分成四个阶段：地基、墙体、封顶和内部装修。那么一般来说，第一阶段收钱不超过10%，第二阶段15%，第三阶段35%，第四阶段25%。
换句话说，如果前几个阶段给多了，建筑商先把钱挣走了，到第四阶段只剩下10%的钱没有给，那基本上只能看人品了，因为从建筑商的角度来说，干第四步的工作不光不挣钱，可能还赔钱（钱在前几步都挣走了）。所以第四步对于建筑商来讲毫无动力去好好干活。
具体盖房子可以分成几步，每一步具体给多少钱的问题，州和州的要求不一样，房子和房子也不一样。对于想盖房子又不介意折腾的朋友们，要找个理想的建筑商，原则就是要多问，多想，多跑，做到心中有数，才能盖出自己梦想中的房子。
买地建房的成功要素
01地产开发并不是一个线性的流程，事情并不是一个接着一个来的。经常是很多事情同时发生。所以要求管理者能随机应变，确保项目的成功。
举个例子来说：销售是否一定要在拿到了规划批文以后才开始？其实只要你有足够的信心，你的设计规划不会被大幅的修改，就未必需要遵循这个时间点。
02为了确保项目成功，需要有人能够遵循非常严格和专业的途径来管理项目。作为一个好的项目经理，必须具备专业技能和顽强的意志力来驱动整个项目走向成功。
03成功的地产开发商是精明的风险承担者。如果你无法接受挑战，没有承担风险的准备，那么地产开发不适合你。毕竟天下没有免费的午餐。
04必须站在市场的前沿，能预测市场大趋势。在合适的地段，设计出贴合目标消费群体的产品，是项目成功的关键。
05开发商需要与专家们建立紧密的关系，同时也要具备专业知识。他们需要经常寻求第三方的建议，在整个流程中与涉及的方方面面的人沟通。他们需要持续地更新知识，不能仅依赖于过去的经验。去了解哪里有不错的但是没有在市场上售卖的土地。