前言
在澳大利亚最大的城市中，房价的年增长率一直持续下降了一年多。价格终于在去年下半年开始下跌。下降始于珀斯和达尔文。除霍巴特外，其他大多数城市的价格均较为稳定。房价下跌，因此住房必须变得更加负担得起似乎是个通理，似乎也是个工人你的事实，但是这种说法对吗？呢么万嘉今天就推理参考对半，为大家揭晓怎样理解房价与房子的负担性。
我们可以向谁学习
房价上涨是好事。对于那些采用就业和储蓄的方式帮助他们成为房主的人来说，价格上涨是一件好事–房屋价值上升而抵押债务保持不变或下降。对于其他人，拥有房屋的储蓄和收入目标变得越来越难以捉摸。
因此，这意味着房价下跌对房主不利，对有抱负的房主有利，对吗？实际上，由于以下几个原因，事情并非如此。只要他们在财务上具有“流动性”（他们有工作并且可以在财务上应付），房主就有一个秘密武器：他们不必出售;
研究表明，住房市场倾向于在“疯狂”时期与相对不活跃的时期交替运行。许多人试图在热门市场中进行资本化和交易。市场降温后，人们倾向于留在原地，等待价格上涨。对于有抱负的房屋所有者，这是个坏消息。尽管价格可能正在下降，但越来越少的人正在搬家。这减少了市场上以较低价格提供的房屋。
谁需要负担得起的住房，占几成
房屋市场会根据经济周期性变化进行调整，尽管这些调整往往被夸大并且容易出现超支。当资产价值暴跌时，全球金融危机就是极端调整的明显例子。目前澳大利亚房价的下跌几乎可以肯定是温和的调整。但是，即使房屋市场的微小调整也与经济中其他地方的调整相关，特别是在劳动力市场中。
下图显示了过去三年中全国就业和就业不足的趋势。尽管总就业人数一直在增长，但据报道，在2018年的大部分时间里，未充分就业水平（衡量工人工作时间超过其工作时间的愿望的指标）也有所增长。挣钱买房子。抵押市场的金融供给也取决于经济周期。不幸的是，房价下跌和经济前景恶化往往会导致贷款条件趋紧。
因此，尽管我们最大的城市的房价可能正在下跌，但与此同时，越来越难以获得房屋贷款。截至2018年11月的一年中，首次购房者的住房融资数量下降了5％以上。
那么，住房市场的下一步是什么？
出售房屋总数的变化也是一个有用的领先指标，这意味着交易数据往往会在平均价格开始变化之前就预示着市场状况的变化。下图显示了2017年第三季度达到峰值的交易同比增长。交易增长开始放缓，然后在2018年前几个月变为负数。这些变化发生的时间早于高原，然后在2018年底价格下跌。
前景尚不确定，但值得注意的是，在交易量仍在下降的同时，价格很少稳定或开始上涨。像许多经济部门一样，住房市场是周期性的。但是，使房地产市场与众不同的是历史事实，即价格下跌时期要比价格上涨时期少得多。市场将很快回到价格上涨和承受能力下降的长期不可持续的轨道。
在当前的价格调整过程中，住房负担能力可能会略有改善。但是低工资增长和有限的工作时间，再加上放贷限制，使首次购房者进入市场变得同样困难。当前的情况在住房系统的其他地方创造了机会。特别是，价格适度下降，加上放贷人向自用房主发放更少抵押贷款，为私人住宅投资者创造了肥沃的条件。像这样的时代往往更倾向于现金买主，而不是那些需要先付清押金并抵押才能购买房屋的人。
因此，自相矛盾的是，房价下跌对住房承受能力的影响并不比房价上涨更好。
可以从温哥华和波特兰学到的
尽管温哥华面临着巨大的住房负担能力问题，但它已经能够扩大非常低收入家庭的住房交付量，在过去三年中，其社会和经济适用住房的数量约为墨尔本的15倍。
温哥华和波特兰都制定了雄心勃勃的私营部门从出租到出租计划，在交通运输线附近有成千上万的新的可负担租金住房。
这两个城市都影响了高级政府。加拿大将在未来十年内在国家住房策略中投资400亿加元（42.6亿澳元）。
十个知识点：从加拿大的两个城市中，就负担性这个话题来说，有10个知识点是维州政府，开发商们值得参考的：
为“经济适用房”建立清晰，共享的定义。
计算住房需求。
设定住房目标。
设置本地目标。负责大城市规划的州政府应根据基础设施容量确定地方政府的住房目标，然后帮助实现这些目标（并改善房屋增加地区的基础设施）。确定可用的站点。
创造更多的市场出租住房。强制包含分区。
抑制高端市场的投机活动。
拥有一个机构来推动这些变化。
系统方法对于构建能力至关重要。地方政府要达到目标，非营利性住房提供者扩大社会住房的交付和管理，私人开发商和投资者利用可负担性机会以及州政府计划可负担性住房，将需要时间，协调和政治意愿。