前言
今天万嘉来讲一些基本的东西，属于普及知识，懂了的朋友可以加深印象，不懂的人可以做个基础的了解。
以前读书时，涉及到相关规范的时候批不批文的也是一知半解，后来还是必须实打实接触过了现实情况之后，各种途径和实操的背景才渐渐丰满起来。在墨尔本，在哪些情况下需要申请批文？如何申请批文？首先，我们要分清建筑许可和规划批文的区别。
定义
建造许可，英文叫building permit。
是单纯的允许施工。一般来说如果你对房子的改造涉及到动结构的情况下就需要申请建筑许可证，例如你动房子的承重墙，或者换屋顶，把客厅扩建等等。该许可证通常是被建筑测量师(building surveyor)审核和颁发，building surveyor有Council的，也有个人的。
建筑测量师会要求你提供相应的施工图纸，并审核图纸中的各项内容是否符合建造的相关法规规定，比如管道排布、结构材料等是否符合相关规定。在施工期间和施工完成之后，building surveyor也会来检查并认证所有的施工均符合相应法规。
规划申请许可，也就是俗称的开发“批文”，英文叫planning permit。一般来说，当你需要将原来的房子作重大改造（多指在老建筑保护区域）或者干脆推到开发重建（在一块土地上建成2个或2个以上房产项目）时，必须申请规划许可（DA）。
DA在绝大部分情况下是Council批的，Council一般在这个环节不会检验施工方面的细节，纯粹按照规划法案来看整体的设计方案是不是符合他们的要求和政策指引。只有在获得规划许可的前提下，才能进行建造施工，当然施工前仍需得到建筑许可。万嘉在往期文章里提过在房产开发过程中获得规划许可（DA）的流程及注意要点，想了解这方面的知识，可以翻阅往期的公众号推送。
对于首次做开发的人而言，申请规划许可（DA）是一个漫长的充满不确定的过程，但如果我们掌握了council审批的各种依据，就能事先大致知道审批的结果。宏观一点来说，council在制定各项规划条款时，是依据在某个地区的规划是否满足经济、环境和社会发展需求目标；是否提供了新的住房空间，并支持人口的有计划增长；增加的住房能否和现有的基础设施如交通、购物等配套；是否保持区域的一致性；和是否影响邻居等等。
什么是时候需要建筑批文
建筑许可证（Building Permit ）相比之下就简单很多。首先Building Permit不是由政府颁发的，而且由持有牌照的私人检验公司（Building Surveyor） 颁发的。
Building Surveyor 是拥有资质并独立的监督体系，他们的工作就是鉴定房屋设计是不是安全合理，并按照建筑规定设计。在施工过程中他们作为公平的第三方同时也起到监督工程的作用，但是监督的范围只限于国家颁布的准则，和设计的执行度。建筑细节，如涂料的均匀程度则不属于building Surveyor 的监督范围。在整个房子设计完成后建筑公司便可以申请建筑许可证，从申请开始算，通常3-4周内就可以拿到Building Permit，然后就可以开始建筑。
要提到的是，所有的建筑都需要收到Building Permit以后才可以开始施工，对于Townhouse和公寓来说收到Planning Permit 以后同样要再画出施工图纸，然后再申请Building Permit。而单桩大于500平方以上的房子只需要通常只需要Building Permit。
并非所有的房屋建筑和翻新项目都需要建筑许可证。在大多数情况下，简单的维修和更换可由专业承包商或房主进行，无需申请许可证。但是，任何涉及房屋结构或机械系统的附加或重大变更的项目通常都要求您向当地建筑部门申请相应的许可。如果您正在雇用承包商来完成工作，他通常会为您处理许可证流程，并考虑许可证的费用他的出价。如果您自己做这项工作，您有责任申请许可证。请注意，您的建筑部门可能要求只有经过许可的专业人员才能完成某些类型的工作。例如，某些社区的房主可能禁止从事天然气管道的工作。
但是，许可证的要求因地区而异，并且您可以确定是否需要许可证的唯一方法是致电您当地的建筑办公室并描述您想要做的工作。一些地区可能需要几乎所有类型工作的许可证，甚至建造景观围栏。是否要求许可的决定通常取决于对工作对当前和未来居民的相对风险的评估。
建筑许可程序
如果您打算自己完成工作，获得建筑许可的过程通常是这样的
联系您当地的建筑办公室并描述您想要做的项目。如果需要许可证，我们将向您提供申请表，其中概述了申请建筑许可证的要求。有些工作可能需要多个许可。例如，一项重大改造项目可能需要木工/施工许可证，电气许可证和管道许可证
准备许可证申请，包括可能需要的任何其他材料。施工项目可能需要您计划的工作图纸。
提交建筑许可申请并支付所需的任何费用。许可办公室将向您发放正式许可证书。
在您开始工作时，根据需要发布建筑许可证书。这可能意味着将许可证贴到靠近工作地点的门或窗户上。
在工作期间的指定点，致电检查办公室安排检查员访问工地并审查工作质量。如果检查员命令对工作进行任何更改，请完成这些更改，并让检查员返回以再次检查工作。许多项目需要两次检查 – 在工作流程中的规定点进行“粗略”检查，然后在工作完成后进行最终检查。
检查员批准工作后，您不再需要显示许可证书。
大多数情况是房主没有申请许可证，也没有支付申请费或检查和批准工作的情况下完成家居装修项目。虽然这些项目有可能不糊出现质量问题，但尝试绕过官方许可程序并不是一种好的做法。一些可能的危害包括：
如果您出售您的房屋，买方的检查可能会发现在没有适当许可的情况下进行的改造或增加，这可能不完全取决于代码。这可以防止您出售房屋。
如果发生火灾，结构倒塌或严重的管道问题，如果发现事故是由于没有许可证或检查的好处而完成的工作。